[摘要] 去年8月21日位于老城核心海棠路段的星辰•青年广场启动奠基仪式。商业地产“回巢老城”，四川星辰置业集团因何而敢“逆市而为”？兼具学区房、区域型购物体验中心等多重属性，青年广场的核心价值点在哪里？应对电商的冲击，项目又将以怎样的模式打破瓶颈？
作为当下最为时髦的楼市话题——如何投资商业地产，几乎成为了大部分投资客所关注的核心。不得不承认，受制于种种，近两年的乐山大规模推出或开发的商业体大都地处城市新区。
然而就在城市商业向外延展的趋势下，去年8月21日位于老城核心海棠路段的星辰•青年广场启动奠基仪式。商业地产“回巢老城”，四川星辰置业集团因何而敢“逆市而为”？兼具、区域型购物体验中心等多重属性，青年广场的核心价值点在哪里？应对电商的冲击，项目又将以怎样的模式打破瓶颈？
本期，我们邀请到四川星辰置业集团有限公司董事长王明友从点线面的多维角度，为购房者们就以上问题做详细解读。
■ 关于区位
记者：就在近两年投资者们纷纷将目光投向城市新区的时候，青年广场的回归无疑引领了城市消费向老城的回归。那么，相较于尚处于“洼地”的新区，老城区又有哪些明显优势呢？
答：乐山市中区城市布局为三江夹两岸的狭长带状分布。从板块来讲以乐山广场为界，可分为老城区板块和新城区板块。老城区板块的优势是政治经济文化中心，人口密度大，生活便捷，购买力强，商业气氛浓。的劣势是由于历史久远，规划滞后，物业陈旧。道路相对比较窄，交通拥挤。居住环境相对较差。新城区的优势是新规划，地价便宜，投资门槛低，居住的空间环境较好。道路宽敞，交通方便。不足是居住人口数量不足。要聚集人气形成商业口岸，需要非常长的时间。所以，老城区宜商，新城区宜居。
记者：在商业地产当中有两个金科玉律，即“地段，地段还是地段”与“背靠大树好乘凉”，对此，您作何看法？
答：乐山市中区按其主力商家位置所形成的商圈可分为：高铁站前广场商圈，时代广场商圈，牛咡桥商圈，土桥街商圈，嘉州新城商圈，海棠路商圈。从专业公司通过市场调查的数据分析可以发现，临近这几个核心商圈位置的商铺，生意都非常好，其租金价格和销售价格都比较高，这是因为主力商家对人气的吸引带来的聚集效应。如乐山嘉瑞财富中心（沃尔玛、重百）2010年销售的商铺价格为3.2-5.8万元/平方米，租金100-270元/平方米。短短的4年时间，现在商铺的价格已经涨到6-10万元/平方米。租金也涨到了200-500元/平方米。的铺面月租金达到了1000元/平方米。时代广场北京华联外、土桥街、牛儿桥等位置较好的商铺价格更是达到7-12万元/平方米。目前在时代广场、土桥街、牛咡桥等成熟核心商圈，发展已将近饱和，市场上新增供应量极其有限，往往是一铺难求。而离核心商圈主力店较远的临街商铺，普遍生意不好做，其租金和销售价格都比较低，一般月租金在20-100元/平方米，售价也就在1-2万/平方米之间，增值空间有限，速度缓慢。
因此，商业投资赚钱的秘诀是：在城区里一定要跟着商圈走；在商圈里又要跟着商场走；在商场里一定要跟着大牌主力店走。“跟着大腕走，赚钱不用愁”。
记者：我们注意到，虽然不像其他项目一般铺天盖地的投广告，但贵项目自亮相起就维持着不错的关注度及上店率，能为我们解答下其中缘由吗？
答：海棠路商圈位于老城区核心商圈。作为乐山政务中心、医疗中心、交通中心、文化教育中心、商贸中心5大功能合一的多功能商圈，本商圈紧邻乐山师范院校、金棠大酒店、乐山市人民医院、乐山市卫校、新力职业学校、乐山职业技术学院、成都理工大学分院以及乐山市海棠公园。项目辐射周边企事业单位人员和周围居民以及周边各大专院校共约20万人。海棠路商圈拥有15万稳定的社区居民消费群体和近5万的青年学生消费人群，是该商圈的商业投资价值所在。
交通便捷，有6路、8路、10路、12路公交车经过。即将与海棠路打通的陕西街将从星辰青年广场项目左侧面通过。随着海棠路商圈的建设成熟以及大量新建楼盘人群的入驻，将催生大量的商业需求和商业价值。如今的星辰青年广场，就位于海棠路商圈，有大学城概念，区位价值不亚于时代广场商圈、牛咡桥商圈、土桥街商圈等商圈，其未来的成长增值空间不可低估。
■ 关于项目招商及定位
记者：我们了解到，目前北京华联、横店电影城等大品牌商家已经抢先入驻贵项目，作为投资者们最为关心的项目招商情况，能为大家介绍下吗？
答：你们的消息很灵通嘛！是的，北京华联超市（约10000平方米），横店电影城（约4000平方米）已经正式签约入驻星辰青年广场。此外还有迪卡侬，屈臣氏，咖啡陪你，韩国烧烤，日本料理，儿童娱乐乐宝王国，川音大地艺术学校等次主力商家正在选择性洽谈之中。特大型量贩式KTV（4000平方米）、演艺酒吧街（1200平方米）由开发公司自营。目前已有480多个商家有入驻意向。 星辰青年广场未来发展潜力可见一斑。
品牌商家主力店，将保证星辰青年广场汇集海量人气。同时，开发商将自持经营6万平方米购物中心，自持份额达85%，只对外销售商铺8000平方米和部分酒店式公寓 。表现出开发商对该商业前景的看好，同时也给予商家、投资者更多的信心。此外，四川星辰置业集团公司专门成立了商业管理公司，对星辰青年广场进行长期的专业服务和管理。此举对于商家经营和商业物业的持续保值增值，提供了强有力的保障作用。
记者：具体到青年广场，项目的定位究竟是怎样的呢？
答：星辰青年广场由四川星辰置业集团有限公司投资开发，本公司一家集房地产开发、工程施工、物业管理、精细化工、铸铁炊具、毛纺织为一体的综合型企业集团。资金实力雄厚，有多年房地产开发的经验。该项目已被乐山市市政府列为2014年乐山市服务业发展重点项目。
从定位角度来讲，星辰青年广场由大型购物中心、主题街区和酒店式公寓和精品商务酒店构成。星辰青年广场按互联网思维模式主打“体验式商业”，以与世界同步的体验式商业模式打造娱乐、休闲、文化、创意、体验的多功能空间。涵盖购物、餐饮、娱乐、生活服务四大业态，满足各层次消费需求。为时尚青年、白领商务人士及年轻时尚家庭带来更多购物选择和消费体验，随心创造专属于自己的时尚生活主场。
■ 关于项目业态布局
记者：有数据显示，未来三年乐山楼市的商业类房源供应体量将达到200万平米左右之巨，在强大的市场压力下，贵项目将依靠怎样的产品布局逆市突围呢？
答：面对客观的市场压力，我们特别重视产品的创新。在青年广场，精品超市、IMAX影院、主题K T V、电玩城、多功能演艺厅、儿童娱乐职业体验、酒吧街、时尚百货、艺术培训学校等特色主力店，其中多功能演艺厅、艺术培训学校等业态更是创先河，首次进入购物中心，将给年轻的80后、90后消费群体，带来全新的时尚消费体验。。
整个星辰青年广场购物中心共分7层，分为地下2层，地面5层。每一层都有各自的主题业态，每一层与每一层之间又有交叉动线。这种分业态的垂直交叉动线设置和同业差异，异业互补的“一站式”街区规划，形成了超强的消费聚合力。
这其中包括拥有-2F 400个商场专属车位的地下停车场；-1F经营面积约10000平方米的北京华联超市旗舰店；在1F、2F咖啡陪你，迪卡侬，屈臣氏三大品牌云集，主要经营一二线快时尚服饰，鞋帽箱包，日化产品，数码电讯，休闲餐饮等；1F南侧打造了乐山以“爱情谷”命名的特色酒吧休闲街区，街道总长140余米、宽13米、所涉及商铺为1楼临街商铺，面积约1200余平方米；3F打造儿童主题“小人国”， 将意向引进西南超大亲子互动体验馆“乐宝王国”（经营面积约2500㎡）；4F为美食广场和乐山IMAX超级院线“横店电影城”，目前美食天地约4000平方米的商铺招商火爆；5F为主题量贩式 KTV。
记者：贵项目的产品配置可谓“星光熠熠”，但我们也了解到，在电商风起云涌的当下，传统商业正面临着巨大冲击。与此相对应，不少项目也在浮于表面地高喊“体验式”概念。那么，如何才能做到“体验式”消费？贵项目，又是怎样做的呢？
答：我们要让消费者知道，星辰置业永远做的比说的好。接着上一个话题，除了引进主力店，在业态布局上我们也做了精准定位。1，打造乐山市商业酒吧一条街，所属酒吧整体采用开放式设计，解决酒吧娱乐行业白天不能营业与商业中心规划的矛盾问题，同时兼顾夜场营业场所的打造，形成全天候配套的商业娱乐街区、成为乐山市独树一帜、的娱乐文化产业街；2、在3楼为孩子们的专属天地儿童娱乐休闲娱乐、早教培训互动，辅以儿童服装食品销售，将娱乐、体验、教育等元素融合，打造一个全方位立体式室内娱乐空间，建成将改变乐山现有儿童商业分散的现状，填补乐山儿童商业的空白；3、公司投资1800万在5楼打造乐山最豪华的量贩式KTV，并与川音大地集团合作成立“川音大地综艺音乐进修学校乐山分校”， 将不定期组织青年手歌大奖赛，为酒吧街区选拔驻场歌手和为四川音乐学院、川音大地输送人才。同时还搭载规划面积约500平方米、可容纳200人左右的多功能演艺厅，可用于企业单位开新闻发布会、联谊会、时装表演、微型话剧、个人音乐演唱会、艺术院校学生毕业汇报演出、生日聚会等，让客户体验一把明星的感觉。
触网互动 改变未来
未来，乐山星辰青年广场将与阿里巴巴，腾讯，百度，新浪等互联网大企业紧密合作，运用大数据平台整合资源 。以顾客为中心，以线上引流，线下成交的O2O模式，深入发掘客户价值，增加购物中心客流数量。增加顾客的参与性和体验感。利用移动互联网和大数据实现个性化营销，以全新的方式构造与消费者的关系和激发消费者“逛街”的快乐。致力于构建的消费者体验，不断的制造新鲜有趣的商场主题和热点。打造一个乐山广大青年喜爱的城市会客厅，一个社交平台，一个休闲驿站，一种新的生活方式，一个青春时尚的代表者。
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