[摘要] 编者按：棚户区改造是城区最大的民生工程。乐山中心城区棚改始终坚持“政府主导，改善民生”的工作取向，从摸底调查、宣传发动、协议签订……基层干部“5+2”、“白+黑”，市级新闻媒体正面导向，到棚户区居民踊跃参与，一路走来，棚改平稳推进，进入攻坚阶段。本报今日集中刊发专访文章，解答棚户区居民普遍关心的问题。
编者按：棚户区改造是城区的民生工程。乐山中心城区棚改始终坚持“政府主导，改善民生”的工作取向，从摸底调查、宣传发动、协议签订……基层干部“5+2”、“白+黑”，市级新闻媒体正面导向，到棚户区居民踊跃参与，一路走来，棚改平稳推进，进入攻坚阶段。为实现乐山市委、市政府提出的确保今年年底所有启动项目完成100%签约的目标，本报今日集中刊发相关专访文章，解答广大读者，尤其是部分棚户区居民普遍关心的问题。
棚改惠民>>>
告别棚户区融入大城市
——对话乐山市政府副秘书长、市棚改工作领导小组副组长广兵
民生改善既是发展的结果，也是发展的动力，更是促进社会和谐的稳定器。落实科学发展观，就要让群众充分地、公平地分享发展的成果。
务必将棚改进行到底
记者：棚改安置与一般的拆迁安置有什么区别？
广兵：针对棚户区环境，有个形象的比喻：“抬不起头、弯不下腰、伸不直脚”， “拥有一套宽敞明亮的新房”成为棚户区居民的热切期盼。据调查，中心城区棚户区涉及住户近1万户、27000多人，涉及人数占中心城区总人口的9%。棚户区居民中，低收入家庭较多，低保、下岗失业人员和退休职工比较集中。实施棚户区改造，提高棚户区住户的生活品质，让他们告别棚户区，融入大城市有尊严的、体面的生活，这是“为政之要首在利民，为治之道重在安民”的生动诠释。
与一般拆迁安置不同，棚改政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策与资金上给予必要支持。同时，棚户区改造结合廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房等保障性住房建设一并进行，在建设安置还房的同时，更注重按规划要求配套建设道路、绿化、供水、供电、供气、雨污分流处理、公共厕所、垃圾清运站等城市市政基础设施和学校、幼儿园、医院、农贸市场、社区办公用房等公共服务设施。在棚改中，不仅改造棚户区内的住户，对于不成片的零星散户，我们也启动了棚户改造。只有政府主导的棚改工作，才会这样去做，一般意义上的城市房屋拆迁是不会这样做的。
和谐拆迁，同时不放弃依法强拆
记者：国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》正在第二次公开征求意见。中心城区棚户区改造政策与《条例》征求意见稿是否吻合？
广兵：可以肯定地说，中心城区棚户区改造政策与《条例》第二次征求意见稿不仅吻合，还具有前瞻性。比如，对民意的尊重问题。以前《城市房屋拆迁管理条例》没有这个内容，无论住户是否同意拆迁，只要依法取得了房屋拆迁许可证就可以进行拆迁，现在是要求充分尊重民意，民意决定项目。我们中心城区实施的棚改项目，首先要拟改造区域内90%以上的住户同意才纳入，如果征求住户意见同意率没达到这个标准就不立项实施改造。其次，中心城区棚改创造性地实施“模拟拆迁”，如果在公告规定的期限内住户的拆迁协议签订率没达到85%以上，项目就不予以实施，这也体现了充分尊重民意、民意决定项目的原则。
棚改实行政府主导，这也与《条例》征求意见稿十分吻合。《条例》征求意见稿中第四条明确规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，这说明，房地产开发企业和房屋拆迁公司直接从事城市房屋拆迁补偿安置行为将成为历史，以后实施城市房屋的征收与补偿工作只有一个主体，就是政府，没有其它主体。
我们坚持力争和谐拆迁，但为了保护大多数群众的利益，对极个别要求过高，影响其他更多人利益的个体，也不放弃依法强拆。这与《条例》精神也是一致的。《条例》征求意见稿第二十五条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”由此，《条例》不是现在部分人中以讹传讹、流传的拆迁禁止搞强拆，只是拟取消行政强拆方式，依然保留了司法强拆方式，而且，在新法规未颁布实施、还没否决行政强拆方式前，行政强拆方式仍是合法有效的，为了绝大多数群众的利益，是可以依法进行行政强拆的。
“阳光拆迁”，绝不“多闹多得”
记者：棚户区改造与征地拆迁有什么不同？棚户区住户十分关心拆迁过程中的政策落实。
广兵：棚户区改造与征地拆迁的不同在于，棚改是在已经统征了的国有土地上的城市房屋拆迁，征地拆迁是在对农村集体所有土地进行统征的同时进行的农房拆迁。在中心城区棚户区改造项目中，由于存在一些历史遗留问题，只能分类型进行处理。如果住户房屋所在的土地是没有统征的，属于农村集体所有土地，其房屋拆迁补偿安置按征地拆迁政策执行。如果住户房屋所在的土地已经统征，属于国有土地，那要分2种类型处理：，对农房已经进行了补偿安置，安置房现在又处在棚改规划用地范围内的，这类住户房屋拆迁补偿安置按棚改政策执行；第二，对农房已经补偿并在异地安置，原农房未及时拆除的，这类住户房屋不再进行补偿，直接腾交房屋实施拆除。
需要再次明确的是，所有棚改项目坚持“阳光拆迁”，在拆迁现场制作公示栏，对拆迁政策法规，被拆迁人家庭和房屋状况，房屋(预)评估结果，安置房户型、面积，被拆迁人签订模拟拆迁补偿安置协议的时间，选房情况等事项进行公示；还要由被拆迁人选举代表，进入棚户区改造项目工作组，对房屋拆迁补偿安置全程参与并监督。因此，拆迁过程中政策不会走样，拆迁政策的一致性贯穿始终，先走的不会吃亏，闹得凶的、后走的绝不会有“糖”吃。
棚户区规划范围内的房屋必须改造
记者：有些棚户区居民认为自己的房屋不是棚户区，不需要参与棚改，这如何理解？
广兵：棚户区改造，是指在整个区域内进行的改造，不是针对某一户或某几户或某幢楼，是对区域内所有住户住房的改造，同时，还要对该区域内城市道路等配套基础设施整体规划、改造。比如，上河街棚户区项目范围内某单位宿舍，部分住户个人认为自己的房屋不是棚户，不需要改造。但按照城市规划，他们的现有房屋在城市道路红线上，不管从道路施工，还是公益事业角度考虑都要拆除。而且，棚户区改造政策比同样是政府主导拆迁的城市房屋拆迁政策优惠，不属棚户区改造项目的住户不能享受被拆迁房屋面积15%的面积奖励和安置房超面积部分5㎡内按900元/㎡计算的优惠政策。棚改安置还房是框架结构、取消预制板，楼层采用现浇，质量更好，安全性更高，整体居住环境更优越。可以说，通过棚户区改造，这些住户的利益不会受到任何损害。再说，他们现在居住的房改房，本身就已经享受了国家的福利了，还想在此基础上提更多利益要求，这是不讲大局的表现。
财产纠纷，市棚改办无偿提供法律援助
记者：据我们了解，有些棚改户并不是不满意棚改政策，而是因为家庭财产纠纷使共有权属人无法达成统一意见而不能签约，这个问题如何解决？
广兵：由于个别棚户区住户对《民法通则》、《继承法》以及相关的法律法规不了解，在共有财产面临棚改机遇时，家庭成员各唱各的调，各提各的要求，造成问题久拖不决，影响了棚改签约。对此，经市棚改工作领导小组研究决定，可以无偿地为这种家庭提供法律帮助，让有丰富经验的律师引导和帮助他们解决家庭财产纠纷问题，促进棚改签约，保障棚改拆迁工作的推进。
尊严生活>>>
让棚户自豪居住
——乐山市政府副秘书长郑贵林谈棚改还房新区建设
人们印象中的“还房新区”，总是与“拥挤为伴、杂乱同语”。棚改还房咋样？记者就棚改还房新区规划、设计等采访了市政府副秘书长郑贵林。
让还房新区生活有品位
记者：棚改户都非常关心还房新区的品质，请问还房新区的规划设计理念是什么？
郑贵林: 这点，从还房新区的命名就可见一斑。棚改工作启动后，向社会各界公开征集新区名称，最后由棚改居民自己决定，棚改还房新区不再叫“某某还房小区”，而是诸如像“草堂人家”、“秋海棠”等时尚而有文化内涵的名称，这让棚改住户不仅住得舒服，而且住得有尊严。
用两年时间完成中心城区近万户、60多万平方米规模的棚改任务，这是乐山当前惠及百姓的民生工程。市委、市政府高度重视，对规划设计也提出了明确要求：棚户区改造要站在建设百万人口大城市高度，统筹规划、统筹建设。规划建设的棚改新区要符合城市规划，应有完善的市政基础设施和公共服务设施，建筑风貌要体现历史文化特色，通过棚改，新区建设能较大地改变人居环境质量。
具体来讲，新区建设要严格执行相应的技术规范和标准，优化规划设计方案，高水平设计，高质量建设，做到布局合理，设施齐全，功能完备，整体协调。要综合考虑好新区的供水、供电、供气、排污、垃圾收运、停车，以及新区绿化休闲空间等基础设施建设，同时也要充分考虑新区及其周边文化、教育、卫生、商业购物、公交等公共服务配套建设。在建筑风貌控制方面，要充分尊重和体现乐山历史文化，注重建筑外观、色彩、高度等与自然山水环境和古城保护要求相协调，让新区建设有品质、有品位。
让还房新区质量有保障
记者：房屋质量是住户最关心的问题之一。棚户区改造如何保障还房新区的建设质量？
郑贵林：“要将棚户区改造当作是给自己的父母修房子”，这是政府对百姓的承诺，是对棚改还房新区建设质量的注释。
，棚改还房新区规划设计严格执行国家相应的技术规范和标准，力求精心规划、精心设计。规划设计方案必须经过专家论证、听取住户建议，通过市规委会反复讨论，才能最终确定。
第二，严格工程质量管理，确保质量安全。政府将还房质量安全问题放在最重要的位置，高度重视，一定要将棚户区改造这项“民心工程”、“惠民工程”做成“放心工程”，杜绝腐败工程和“豆腐渣工程”。为此，政府专门组建、成立了棚改工程质量安全督导组，加强棚改工程质量安全全程的监督检查和督导。
为确保工程质量，采取了这几方面的主要措施：一是公开招投标，选择好的施工队伍。二是制定相应管理制度。依据国家相关法律、法规，我市制定了《关于棚户区改造工程保障性住房工程质量监督管理的实施细则》和《乐山市中心城区棚户区改造工程质量安全督导工作规定》等相应专项管理制度，加强工程管理。三是落实主体责任。施工企业作为建设工程质量安全主体责任单位，严格执行国家相关建筑工程质量安全管理的法律、法规和技术规程与标准，精心制定施工组织计划，层层落实责任措施，精心施工，强化管理。四是，强化监督。在充分发挥建筑行政主管部门行业管理的作用，加强监督管理基础上，我们还充分发挥监理公司、业主代表、现场指挥部的作用，加强现场管理。另外，我们还充分发挥市棚改工程质量安全督导工作组的作用。多管齐下，层层把关，同时又多方形成合力，对问题一抓到底，有效保证棚改工程质量安全。五是，我们的棚改工程项目，既要做好工程竣工综合验收，同时要开展分户验收。
第三，棚改还房新区均要求按照现代城市居住新区进行建设管理，有周到的物业服务，有优美的居住环境，有丰富的文化生活。
政策释疑>>>
尊重民意 严格政策
——专访乐山市棚改办拆迁安置指导部副部长袁俊
棚改政策性强，市委、市政府创造性实施“模拟拆迁”，充分尊重民意，但绝不是让个别住户“漫天要价”，必须严格执行棚改政策。记者就相关问题并就具体案例专访了乐山市棚改办拆迁安置指导部副部长袁俊。
个别开发商擅自与棚改户签订的“协议”或者口头承诺，一律无效
记者：有些棚改住户要求过高，并希望同房地产开发商谈拆迁补偿，指望得到更大的好处，你怎么看这个问题？
袁俊：部分棚户区住户想同开发商谈，主要是希望有高于1:1的补偿安置，这肯定是不可能的。
首先，我国就城市房屋拆迁从来没有出台过被拆迁房屋与安置房屋按1:2、1:3这样超出1:1的政策，《四川省城市房屋拆迁管理条例》明确规定，还房面积以被拆迁房屋产权证记载面积为准，就是通常所说1:1还房安置。前几年，个别开发商在个别项目上违反《条例》，有过1:1.5、1:2的安置，这是违规行为。为什么个别开发商能在个别项目上超《条例》规定进行补偿安置，一是因为他们选择的都是肯定能赚钱的项目，二是不承担城市基础市政设施配套建设。例如演武街、里仁街、横穿街的破旧危房片区，因为无利可图长期以来没有一家开发商对该片区域实施房地产开发。而由政府主导的棚改项目，不仅制定了一系列优惠政策，对不能赢利的项目实施改造，还配套规划并建设管网、学校、医院、农贸市场、商场、社区办公用房以及公交投入等。
第二，省政府已经明确规定，以后土地不准搞毛地拍卖。这就意味着开发商根本不可能有权利和机会同住户面对面谈拆迁补偿安置，房地产公司和房屋拆迁公司从事城市房屋拆迁将成为历史。市委、市政府也明确规定任何开发商不能介入棚改拆迁，需由政府统一实施，即使项目没改成，也不允许开发商介入。部分住户寄希望于同开发商谈，想得到更大好处，既不合法规，也根本没有这样的机会。
第三，中心城区棚改项目启动前后，的确有个别房地产开发公司违规介入棚改，或擅自与棚改户签订了“开发协议”，或口头承诺超过棚改政策的补偿安置，此类签订的“协议”或者口头承诺，都是无效的。因为，这些公司在签订“协议”或者口头承诺时，并没有依法取得土地使用权，没有依法取得建设项目选址意见书，没有依法办理房屋拆迁许可证。比如，某公司违规介入的啤酒厂项目和某公司违规介入的牌坊巷项目签订的“协议”是无效的，也不受法律保护。特别要强调一点，违规介入的开发公司若前期所发放的“过渡费”、“搬家费”等款项，由违规介入的开发公司自己负责，政府不负责为其清收。
还房分户分门别类处理
记者：有些棚户区住户因为房屋户型大，能取得多套还房的，咋优惠？
袁俊：这类情况是有的，大家都比较关心。当政府提供的安置还房户型面积不能满足被拆迁房屋面积时，住户可以选择第二套安置住房，过渡费、搬家费按被拆迁房屋总面积计算，优惠政策只享受计算一次，不能两套都享受，但两套房的水、电、气、光纤、通讯安装费和5年的物管费由政府买单，住户不用出一分钱。比如一住户的现有房屋是200平方米，加上奖励的面积，他的还房面积应是230平方米，若我们能提供的还房户型面积是120平方米，那么这位住户就可以安置两套住房且不用缴纳水、电、气、光纤、通讯安装费和5年物管费。但若不是因为政府提供的安置房户型面积问题造成的分户，则只能一套住房享受免水、电、气、光纤、通讯安装费的优惠政策。
自搭自建房补偿只能是自建且自住
记者：自搭自建房如何认定，如何处置或补偿？
袁俊：在中心城区的棚改政策中，对于自搭自建房屋进行安置或进行补偿是有明确的前置条件的，即自建且自住的房屋。自搭自建的房屋，必须是为了满足家庭必要居住需求而搭建，且长期实际用于居住的部分。如果是用于堆放杂物、饲养宠物等自搭自建的房屋则不予认定为安置房屋，实施安置，对其只作补偿。需要强调的是，自搭自建部分符合认定前置条件的，也并不是全部都要予以认定为安置房屋。在认定被拆迁房屋面积时，将原被拆迁房屋证载面积和自建且自住的房屋面积总和以后，按被拆迁户实际居住人口每人17平方米计算，如总面积没有超过每人17平方米标准，则直接计入被拆迁房屋面积进行还房安置。如总面积超过每人17平方米标准，则超过部分以每平方米650元进行补偿，不计入被拆迁房屋面积也不进行还房安置。比如，住户原居住房屋证载面积为20平方米，家里实际有3口人居住，搭建了30平方米用于满足必要居住需求。原被拆迁房屋证载面积和自建且自住的房屋面积总和是50平方米。按照每人17平方米计算，应是51平方米，这种情况下，原被拆迁房屋证载面积和自建且自住的房屋面积都在标准之内，则全部作为被拆迁房屋面积参与棚改。如果这户人家里实际居住人口为2人，按照每人17平方米计算，应是34平方米。那么，除了证载面积安置还房，其自己搭建部分只能有14平方米计入被拆迁房屋面积进行安置还房，另外16平方米则按照每平方米650元给予补偿。
对于营业用房的拆迁补偿安置，房产证上载明为营业用房的，或者住户到土地、规划部门办理了住房改为营业用房变更手续，则予以认可并安置。此外，对于没有办理手续的住改非的房屋，只要连续经营2年以上，有工商营业执照和税务登记证的，历史上形成的，则认定其85%为营业用房，另外15%为住房。对于自搭自建用于营业的，则只作补偿。
对于租住直管公房的住户，如果有依附在直管公房基础上的自建且自住的房屋，在棚改过程中，可以对自建且自住部分按照每平方米650元给予补偿，或者将其纳入公房管理。
再次强调，自搭自建且自住的房屋，符合相关规定才可以认定面积实施安置还房。比如，区农机局、党校有一幢楼，其屋顶搭建的隔层是用于遮雨、防漏、隔热，并非用于居住，且层高不足2.2米，所以，对其不实施安置还房。
高层还房环境更优，电梯运营等相关费用专题研究解决
记者：采访中，记者了解到，有些棚改户担心居住成本过高，不愿意住高层。如何协调棚改户对多层和高层的选择？
袁俊：棚改安置还房是多层建筑安置还是高层建筑安置，要以规委会审核通过的规划建设方案为准。
通过调研了解到，住户在选择高层住宅安置还是多层住宅安置这一问题上的犹豫，最主要是担心高层建筑物业服务费和电梯运营电费以及将来的电梯维修、设备更换的成本问题，以及公摊面积的问题。事实上，高层建筑住房和多层建筑住房的物业服务费用是相同的，不同在于，高层建筑多了电梯运营电费这项成本。棚改还房的电梯运营电费问题，可以通过专题研究，出台相应优惠政策来加以解决。至于电梯的维修和设备更换，无论多层还是高层住宅安置，每一户人都会交纳住房维修基金，由政府在维修基金中统一列支解决。关于公摊面积，棚改政策已明确规定，棚改还房公摊面积控制在15%以内。
其实，棚改住户应该认识到，高层建筑是世界性的趋势，同样区域修建同样套数的住房，高层建筑的配套、环境优于多层建筑。从市场价值来看，高层建筑住房也要高于多层建筑住房。综合算一算账，住户选择高层建筑安置还房会更加划算。
商铺还房，按照规划“大致相当”安置
记者：棚改推进中，有些棚改户特别是经营性房屋业主提出要先看还房规划设计，但是规划设计方案的出炉又有程序要求。
袁俊：商铺还房，就地安置是基本原则，确保所还商铺的区位没有变化，按照其原有商铺 “大致相当”的位置进行还房。为什么要说“大致相当”？因为我们修建的还房将采取新的更科学的规划，规划后的房屋布置会发生变化，不可能化地按照住户原来的位置还房。举个例子，住户原有房屋与街边一棵大树仅仅有2米距离，规划中“退街”后，要留出4米，住户就不能够要求自己的房子还是与树保持2米距离，这不符合实际。
同时，为了对住户负责，为了让设计更合理，为了让住宅还房的户型、面积更好地满足住户的需求，需要在住户签订了模拟拆迁协议以后，对整个区域内的住户在协议中选定的还房面积和户型情况进行统计，规划部门再根据住房需求有针对性地进行规划设计。这样，可以避免造成某种户型供大于求、某种户型供不应求的现象。
规划设计初稿完成后，还要按照程序报批。在报规委会审批之前，初设方案需交专家讨论后，再将向棚改居民进行公示，征求住户的意见。规划部门根据住户合理的建议，对设计方案作进一步的完善，然后再报规委会审批。规划设计方案一旦经规委会审批通过，就不得更改。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
