[摘要] 上半年乐山楼市的“官方答卷”已经交出，那房开司的呢？对于任何一家企业而言，此时都是一个“摸底”的时期，半年收成如何，需向股东交代；下半年的计划，又将付诸实施……相信去年二季度对房企而言是美好而轻松的回忆，但今年这个时候，政策环境急转直下，让这种氛围完全变了样，悬念迭起。
来自乐山市政府新闻办2011年第二季度新闻发布会的消息：今年1—6月，全市（含11个区市县）完成房地产开发投资31.64亿元；商品房预售面积123.64万平方米；实现商品住房销售面积128.28万平方米。中心城区完成房地产开发投资22.31亿元；批准商品房预售面积74.37万平方米；实现商品住房销售面积49.03万平方米。而商品房价格保持了相对稳定。上半年，全市商品房住房销售均价为3771元/平方米，其中，6月份均价为3853元/平方米，较1月份略增2%。中心城区商品房住房销售均价为4841元/平方米，其中，6月份均价为4986元/平方米，较1月份略增3.38%。
在空前严厉的楼市调控下，成交量反弹的美好愿景可能难以实现，开发商会不会放下身段，以价换量？面对加息，市场又作何反应？乐山楼市供应量加大的背后，又隐藏着怎样的“玄机”？本期与你一同剖析三季度中乐山楼市的关键词。
加息
连锁调控下 心理影响更胜实际意义
7月6日晚，中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来央行第三次加息。记者注意到，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的水平。
“以乐山售出一套总价约45万的小户型为例，按贷款30万元20年期的贷款计算，加息前的利率为6.8%，月还款2290.02元，累还款总额549604.46元。加息后利率为7.05%，每月支付本息2334.91元，累计还款总额560378.19元。算下来，月还款大约要增加45元，”城北某楼盘的置业顾问小朱在接受记者采访时说道：“这还只是在基准利率的标准下，如果利率上浮至1.1倍，意味着按揭贷款利率将达到7.75%，月供则为2463.77元。”
小朱表示，她所供职的项目是在今年年初开盘的，由于信贷规模的紧缩，有不少客户等待了好几个月房贷还是迟迟未放。“说也奇怪，近两周不少前期挤压的客户都选择来一次性付款了。”据小朱分析，虽然月还款增加几十块钱的直接影响不大，但面对楼市调控的持续加码，有消息也称部分二三线城市可能被划入新的限购范围，连锁反应下，心理影响更胜实际意义，有能力的客户选择提前付款也在情理之中。
加推
千套房源持续放量 开发商“耗不过”购房者
记者注意到，自6月中下旬开始，乐山中心城区多个项目陆续开盘或加推新房源：西城国际二期、半山枫景、天和大院二期、恒邦·新天地、恒地·大道中心、青果山花城、海棠香阁，不到一个月时间，乐山各片区多个项目集中入市，上千套房源(10余万方)密集放量，从整个2011年上半年的行情看，这样的推盘速度前所未有。
在二、三季度的过渡阶段，乐山楼市的推盘节奏似乎有加快的迹象。7月23日，嘉州新城十期二批次363套房源抢先入市，据可靠消息，领地·亚马逊也即将加推房源数百套，华泰·棕榈湾、万和华庭等也是蓄势待发，近期乐山楼市千套房源放量之势眼下看来更有扩大的可能。
走访过程中，尽管也有不少开发商义正严词地表示“会进一步观察市场，9月份之前暂不考虑加推计划”，但从目前的情况来看，却有更多的楼盘进入到推货阶段。“一头说不推，一头又加推，矛盾之下其实很简单，开发商抗不住了呗！”乐山市房地产商会秘书长万世里表示，6、7月份一般为楼市的传统淡季，通常开发商不会轻易推盘，但近期的“逆市推盘潮”却印证了不少开发商迫切面临资金回笼或工期压力，实属“不得已而为之”。
“房开司的三条生命线‘土地、政策、资金’，一条受阻全身都不通畅。”，万世里说道：“当然，最重要的还是资金链。面对信贷紧缩，购房者‘耗得起’，等等也不过每月多上几十元的还款利息；但开发商呢？房地产属于资金密集型产业，一旦现金流出现空档，土地储备就将面临无法开工甚至收回的窘境，‘销售支撑才是最根本的融资之道’，开发商持续推货将成必然。”
加优惠
当前“赠送”为主 但“产品附加值”更重要
总体来说，从2009年年底到2010年年末，乐山房地产的销售一直处于高峰期，购房者注意力多集中于地段、潜力、价格、赠送面积等各种因素，其中，赠送面积仅是购房者关注的因素之一，开盘动辄70%的销售业绩，反而使很多购房者面临“无房可选”的地步。随着房贷新政的进一步落实、投资客的退出，“刚需族”步步为营，对房价的判断从建面单价转向实享单价。
“现在很多楼盘的赠送空间都在20%左右，有的甚至达到50%左右，赠送过多，无疑会造成土建成本的提高，开发商实际上也不愿意。但基于客观市场行情，为了更直接地摊薄购房者的购房成本，高赠送也成了‘无奈之举’。”四川融城地产副总经理郑俊峰这样对记者说到。而从上周末嘉州新城十期二批次的开盘情况来看，高额赠送也是继续大行其道。“70平米的户型，实得面积快达到90平米了，两室一厅一卫，优惠后总价不到40万，还是很划算的。”开盘当天正在现场选房的王小姐对所选房源表示相当满意。
不过，郑俊峰也说道：“在赠送空间被限后，乐山楼市的未来之路也必将走向‘品质之路’，毕竟价格是衡量价值的最有效标准，产品的附加值将成为继赠送空间后，购房者选择楼盘的最重要标准。”
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