[摘要] 回顾2011年的中国经济，我们正以前所未有的步伐与全球经济融合在一起，世界各国之间的交流日益广泛与密切。西部楼市在全球化的进程中同样也深受影响，在抓机遇谋发展快速步伐的带动下，作为拥有得天独厚旅游资源和生态人居环境的乐山，越来越多的开发企业正以国际理念开拓市场，以各具特色的建筑式样与风格在乐山开花结果。
前言：
2011乐山房地产业升级元年
促进产业升级机遇与挑战并存
回顾2011年的中国经济，我们正以前所未有的步伐与全球经济融合在一起，世界各国之间的交流日益广泛与密切。西部楼市在全球化的进程中同样也深受影响，在抓机遇谋发展快速步伐的带动下，作为拥有得天独厚旅游资源和生态人居环境的乐山，越来越多的开发企业正以国际理念开拓市场，以各具特色的建筑式样与风格在乐山开花结果。乐山的房地产开发企业，资本裹挟着先进的理念与技术，深刻影响着每一个房产企业与房产项目。
同时，2011年也是房地产业面临形势最为严峻的一年。以“国八条”为代表的宏观调控持续深入、银根紧缩的惜贷态度、博弈加剧的市场状况给这个行业带来无法估量的压力，行业洗牌不期而至。然而，在新的形势下，如何更好的展现乐山城市化进程发展，如何体现乐山房地产业升级，开发商企业品牌起到什么样的作用等等一系列问题值得思考……
2011年即将结束，年度的楼市盘点有助于我们用更为严谨、更为自省的视角来审视我们的城市发展；深刻解析乐山楼市的发展，给开发企业品牌塑造、产品形态一个崭新的呈现；同时，能使更多的人了解乐山房地产业发展的步伐，认知乐山房地产业现状。
稳步推进发展 产业链环节紧扣
曾有人统计过房地产业所涉及的相关产业有50余个，但或许还有更多。从城市规划建设、交通配套，到建筑材料、家装行业，房地产所涉及的行业之广也是其在中国经济发展中占据重要地位的有力表现。
然而，经历了风雨兼程后的乐山楼市，它升级的实现并不是一蹴而就的事。目前，乐山房地产业实现变革大致表现于四个环节，即概念、趋势、营销、品牌。整个产业与每个环节都是紧紧相扣，相辅相成的。良好的环境，为房地产产品的发展提供更宽广的展示机会；多元化的产品发展，将产生一部分具有代表作用的企业品牌、产品品牌；同时，各项生活环境的改变也会逐步影响着人们生活品质和理念的改变。
在年初 电影《赵氏孤儿》里，虽然可以看出导演一直努力尝试以当下人可以接受的方式去改编一部千古传奇，但仍逃脱不掉“上半场很给力，下半场很无极”的评论。
或许故事本身就很矛盾，亦如当下的楼市。当然，如果把那句剧中经典台词——“如果人人都能做到不把自己的敌人当敌人，就天下无敌了”套用到楼市，那么的解释就是：倘若没有那么多欲望和投机，国家就不用出台这么多的调控政策来稳定市场；如果市场本能地可以自我调节，那么也就不会有那么多的名词跃然于房地产市场。
镜头转向乐山，对于2011年乐山楼市的发展，时下持各式观点的人比比皆是，但究其脉络，却更值得去细细揣摩。“给力”也好，“无极”也罢。随着市场的急速变化，乐山楼市的产业在2011年也由“量”的堆积产生了“质”的变化，在其中，乐山房地产业的开发运营概念也由早前单纯地以“民生地产”为主，转向为现如今“圈层地产”、“高端地产”、“文旅地产”、“商务地产”等多重概念并举的多元阶段。如此，也印证着特殊环境下乐山房地产业升级的一面。
概念1 圈层
城市发展由“半岛状”向“环状”递进
作为一个营销术语，“圈层营销”概念在地产行业流行有段时间了。这一来源于奢侈品营销的思维方式在被移植到地产界后，更是被发扬光大为一种把目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行所谓的精准化营销。但在这个“词媒体”被广泛运用的时代，这种“圈层”化的思维方式我们同样可以套用到城市发展的角度上，即是所谓的“圈城生活”方式。而目前乐山的发展，亦是如此。
从乐山心脏老城区开始，再同时辐射到东、南、西、北四极的第二个圈层，又到中心城区、五通桥区、沙湾区“三区连片”并加上水口、冠英等多个“卫星镇”所形成的第三个圈层，进而实现“嘉峨串联”、再起一座新城的第四圈层，最终通过乐宜、乐自、城际轻轨等“千亿交通工程”完成“大成都生活圈”的第五圈层。乐山城的环状纵深发展，现已隐现雏形。
摊开2011年乐山楼市的发展版图，几乎所有的楼盘都在试图将自身套入上述圈层中的一环。“东优、西连、南进、北拓”，根据乐山《城市发展总体规划》的思路，每个片区都有着明确的定位。首先，作为乐山腹地的老城区在近两年“旧城改造”以及“乐山城市商业综合体”规划中，正在逐步呈现出一种“腾笼换鸟”后亟待被“重新想象”的蓬勃之势。其次，继岷江一桥整修、《乐山市市中区岷江东岸片区控制性详细规划》公示之后，岷江二桥又将进行大变身，将由目前的16米宽、双向2车道加固拓宽至35米、双向6车道，乐山城东一举优化了路网状况，让“住家不过江”的居家理念成为过去式；再则，以“公园、城市、生活”为主打的城南片区、以“综合居住区”为定位的城北片区、以“城市副中心、会客厅”为发展的城西片区经由鹤翔路、肖坝沿江道路已经实现，彻底打破了乐山城市原有的“半岛状”城市布局。“大肖坝片区”、“青江片区”、“蟠龙片区”、“柏杨片区”、“大城北片区”等生活圈层概念，正在乐山地产版图中凸显更重要的价值。
概念2 高端
“纯高端”与“准高端”并行
“修营别业，傍水依山，尽幽居之美”，秉承着这样一种对别墅居住本原的真挚回归，去年至今，嘉州新城·御墅、峨眉·山与湖、峨秀湖国际度假区、江山一品等一大批产品的出现与大热，随即打破了乐山楼市多层、高层住宅“独霸一方”的格局。更值得欣喜的是，三个项目均以完全不同的形态出现在人们眼前：嘉州新城·御墅主打“城市别墅”牌，突出生活配套服务业态的高端私密性；峨眉·山与湖则以峨眉山风景区为核心，将山水资源优势发挥到；而峨秀湖国际度假区更是以超大体量融合各家之大成，堪称乐山旅游地产龙头。
据众多房地产业界资深人士分析，本轮地产市场新政出台的背景并不是打压整体房地产行业，而是针对“炒房”这类短期房地产投机性行为。而此次新政出台下，短期炒房行为大量减少，造成楼市观望情绪浓厚。“五年前买别墅还是炫耀、奢侈，而现在更多的人则是在追求生活的品质和舒适、品位与个性。从炫耀到生活，从模仿到回归，只有当我们基于生活而选择房子，而不是基于虚荣和炫耀而购买别墅时，房子的真实居住魅力才能显现出来。”相关业内人士在接受记者采访时这样评论当前乐山别墅类高端物业的发展状况。
当然，“纯高端”物业对于区域房地产市场发展来说尚属小众，但今年乐山楼市的发展却有着向“准高端”迈进的趋势。从2008年世纪城5.1米挑高公寓的推出，到现如今万和华庭6.1米挑高公寓的大热，以及中间穿插的翡翠国际、天和大院、西岭美庐等众多的挑高产品，无疑不体现出乐山楼市对于居室功能性的深究。以略高于普通高层的总价，得到几乎等同于别墅物业的享受，此类“墅质洋房”当仁不让地成为了今年乐山楼市的一大亮点。
概念3 文旅
从文化，到旅游，再到地产
“对于乐山-峨眉山而言，旅游地产项目正是区域旅游产业转型升级的一个强有力载体。”纵观，旅游地产已经形成了三类比较成熟的开发模式。
首先是以提供居所为主要目的的景区住宅模式，实质是以旅游要素提升居所的含金量。其次是以旅游度假为目的的度假房地产开发模式，作为旅游接待链上的重要一环，为旅游者服务，实质打造的是一种度假休闲与第二居所投资的概念。第三是以大盘形式出现的综合性旅游地产开发，兼具前两种模式的特点，进一步体现了房地产业与旅游业的融合。
这三种模式，实际上体现了我国旅游地产在短短的时间里跨越了三个重要阶段。峨眉山的旅游资源和近年来峨眉交通建设、峨眉河改造、温泉开发、生态发展等，为峨眉山进军旅游地产，创造新兴旅游模式，提供了充实的基础。正是看中这一市场前景，越来越多的省内乃至国内一流开发企业将峨眉作为了战略重点，从2007年至今，峨眉山的旅游地产项目投资额超过200亿元。峨秀湖国际度假区、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨嵋半山·七里坪国际旅游度假区以及峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。
在乐山，在岷江东岸、大佛景区前沿，这类全新的城市级开发模式也正在扎根萌芽。从“大佛景区”到“嘉定坊”，再到“嘉州长卷”，一条以古嘉州文脉为传承、以文化旅游地产为核心的全新人居开发道路舒展开来。乐山岷江一桥一片大佛景区的佛禅文化，乐山岷江二桥一片牟子、全福的本土民俗文化，乐山岷江三桥一片，与平羌小三峡连接，浓郁的历史人文文化，李白、苏轼等的文化痕迹符号，这些都构成延长嘉州版“清明上河图”长卷，使岷江东岸形成整体，打造成乐山特色的旅游文化新区。
概念4 商业
城市商圈升级换代
近年来，随着城市经济和城市建设的发展，以及城市居住区域的不断扩大，乐山的商圈呈现出向两极条形扩张趋势，辅助商圈逐渐成型。中心（老城区）与两极（指乐山广场商圈、肖坝商圈）的相互呼应，使乐山的商圈格局由单一集中逐渐辐射，开创了多商圈共存的局面。
标注出乐山商业地产的每一处变化，不免惊奇的发现"沿街为市"、“集约为市”、“步行街”、“广场商业”等几种商业形态并存且相互带动。现在的乐山需要思考，在保留传统商业繁华的同时提升购物模式。立杆见影的做法是在继承人气和商气的基础上，对城区进行升级换代，腾笼换鸟。整合城市商业街，改善商业购物环境，构建新型的嘉州商业中心，带动沿街商业向纵深发展，引进国际、国内零售巨头进驻，推动各个商圈从目前的小商业模式向高档化、规模化、舒适化的大商业模式发展。
从价格层面来看，今年以来，随着不断加码的楼市新政对住宅投资形成了强大的挤压效应，大量倾心于住宅产品的投资者在调控新政出台后也开始转向，纷纷撤出住宅市场转而投向商铺。据不完全统计，有近九成的商铺房东近期进一步提高转让费，平均增幅在两成左右。而这股热潮也逐渐由老城传统商圈向新城区热点商圈层层推进，以“土桥街”、“乐山广场”、“莱佛士广场”为代表的原有商圈，与“牛口耳桥、城西轻轨广场、肖坝”为代表的新兴概念型商圈形成了两种截然不同的“三角商业带”。加之嘉定坊、峨秀湖国际度假区等新一批旅游商业地产逐步出现，未来乐山的商业格局将不仅仅是局限在中心城区几大商圈的层面上，消费、旅游、休闲、居住乃至文化，乐山商业地产必将汇集各家之大成，在新十年突飞猛进。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
