[摘要] 房地产市场行政性调控逐步淡出,加强税制、信贷等市场化调控方式,调控方式从“抑制需求”向“增加供给”转变。
1、政策面逐步明朗、基本面颓势已现。
房地产市场行政性调控逐步淡出,加强税制、信贷等市场化调控方式,调控方式从“抑制需求”向“增加供给”转变。
不动产登记制度的进一步实施和房地产综合税制的改革,为长效机制的建立奠定坚实基础。
中央政府对楼市调控态度转变-市场化调控逐步登场。
2013年初,整体去化时间为9个月,之后缓慢上升到2014年初的11个月。近期受春节前后成交低迷的影响,整体去化月数上升到13个月。库存方面,2013年上半年基本保持平稳,9月份之后,伴随12年下半年以来的拿地逐步转为可售,15城市整体库存平稳上升。当前库存较2013年9月初有约7%的增长。
2013年以来,库存去化时间呈缓慢震荡上行趋势。
销售金额基本与2013年持平,这是基于开发商以价促量的乐观预期,房地产投资增速预计在17%左右,较2013年略有下滑,新开工面积增速预计将回落至5%左右,2014年房地产市场行业销量同比增速较2013年将显著回落,预计5%左右。
2、房地产市场回落叠加经济下行风险,地方政策微调可期。
生产指标加速回落,内需和外需经济增长动力较为羸弱。
2月中PMI回落至50.2,产出连续3个月下滑,生产指标加速回落,新订单指数也显著回落,内需和外需经济增长动力较为羸弱,经济下行的趋势未得到有效遏制。房地产市场的健康、稳健发展一定是我国经济处于转轨期的稳定器,如果房地产市场销量持续低迷,地方政策对房地产市场的空前调控力度存在预调、微调的可能。
房价下行或有救市对冲政策出现。
09年扩张性财政政策和12年地方政府变相救市。
3、按揭额度依然从紧,利率高位现回落且可持续。
地方两会普遍调低增长目标,去产能加速将为资金价格的进一步下行创造可能,预计全年M2增速为13%,货币政策从去杠杆转向促平衡。
金融机构按揭贷款额度从紧,股份制银行按揭贷款放款意愿较低。
利率市场化加速、融资成本高企背景下,使经济体自发去杠杆的策略遭遇了钱荒、资本套利以及经济快速下行的多种挑战,并进一步加剧对通缩的担忧。从最近汇率市场的变化来看,人民币渐进贬值加低利率组合或正在成为经济体自发去杠杆的替代政策组合。此背景下,热钱流出速度、规模以及资金成本波动幅度都对房地产市场未来的演进趋势造成很大扰动。
房地产市场未来演进趋势受多方因素扰动。
估值处历史低点。2014年PE主流公司9倍,RNAV折价41%;一线4倍,RNAV折价48%;二线6倍,RNAV折价47%;三线11倍,RNAV折价17%;地产+X11倍,RNAV折价44%;商业地产PE13倍,RNAV折价41%。2013年以来,荣盛发展、新湖中宝、首开股份等数十家房企相继在二级市场增持本公司股票,虽未触发股价反弹,但说明目前估值水平已落入理性增持区间,安全边际凸显。
银行间市场利率小幅下行,理财产品的率系统性下降,实体经济通缩压力进一步显现。
4、估值优势尽显,大股东增持频现.
5、二季度估值修复行情可期.
基本面:信用供给受到抑制,信贷政策收紧和资金价格的持续提升不利于销量持续向上,市场观望情绪可能较浓。
政策面:由于政策调整存在滞后性,大概率待一季度经济数据公布后,政策会有微调空间。
龙头企业估值处低位,板块上涨缺催化因素,以个股和结构性行情为主.
二季度后,若刚性兑付打破,或触发资金寻求更具有安全边际的标的进行投资,板块可能迎来估值修复契机.
6、“刚性兑付”是否延续成板块投资“分水岭”.
7、地产股配臵策略维持增持评级:预计二季度迎来估值修复机会。
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