[摘要] 新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格，将走市场化定价之路。
新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格，将走市场化定价之路。虽然有关方面强调，放开价格同时将加强事中、事后的监管措施，但一些小区业主仍然担心，物业公司管理如果不能公开透明，行政监管又较少触及这一领域，今后“议价权”由谁把握、放开是否会造成相关费用的上涨等等问题，记者就其中的几个焦点问题进行了走访调查。
焦点一：是否会涨价？涨价与否不能一概而论中高端小区或许先行
按照2008年乐山市物价局发布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定，乐山中心城区高层电梯公寓物业服务收费指导价分为3个服务等级，每级又分3个标准，其中高级别一级高层，18层以上按1.3-1.7元/平方米·月收取；而多层住宅分为4个服务等级，其中高级别一级多层，按0.5-0.8元/平方米·月收取。
但在走访中记者了解到，乐山城区有部分新建小区的高层楼宇物业费用已经在2008年的标准基础上有所上浮。乐山市物业管理专委会副主任李军告诉记者：“乐山大部分新建小区的物业费收取标准已经在2010年按照建设部《前期物业招投标管理办法》中投标报价的技术部分经评审委员会对各项管理成本在综合评议上实现上浮收费标准。比如刚刚交房不久的肖坝某楼盘，物业费就是按照1.50元/平方米·月以上收取，据我了解费用的收取比例还是不错的。这就说明，绝大多数的业主并非单纯担忧价格上涨，而是担忧服务品质的上升跟不少涨价的幅度。”
李军表示，由于“政府指导价”这一限制的存在，不仅是乐山，就而言，小区物业费收费标准普遍偏低。我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到严格限制。“物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数。设施设备配置及公共能耗等具体情况，在配备一定的安保人员、保洁、工程及绿化技术人员，再通过成本监审后制定相应的物业管理收费标准。但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的指导价范围内做出调整。资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的社会化、专业化、经营型物业服务企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。与此同时，业主也会因服务不到位而拒交物业费，恶性循环由此产生。”李军告诉记者：“政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制。当然，这并不意味着价格会整体上涨，但可以肯定的是，中高端客户对于物业管理的需求将得到释放，中高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。实现质价相符的良性循环需求环境局面。”
焦点二：“议价权”在谁之手？业主大会聘请专业机构审计成本后再与物业商议解决
依据新的政策规定，物业服务企业接受业主大会决议的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。
多数人对政策的解读是，价格放开后的物业费由业主说了算。但业主真的能做主吗？
非保障房项目小区物业服务费取消政府审批、由业主和经过充分竞争的物业公司自主协商，体现出国家进一步简政放权、增强市场活力的决心，有助于增强业主的话语权，使市场决定服务价格得到更好体现。不过，也应看到，这一政策在基层“落地生根”，实现物业公司业主自聘、物业费供需双方协商，并不是审批政策单一放开这么简单。
“就范围来看，大城市的小区业主入住率相对较高，自我管理的权利意识也较强，同时这些地方物业公司的服务也相对更规范。物业费审批放开后，大城市的物业管理及收费实现业主自聘、物业费供需双方协商，应该说相对更好推进。”李军说道：“但像乐山这样的四线城市，真正成立有‘业主委员会’的小区占比仅有很少一部分，业主的话语权实际上很薄弱。”他介绍到，除了多数小区应当及时召开业主大会，并选举业主委员会，完善流程之外；由于大部分业主专业性限制的问题，很难由业主大会严格审定出物业的真实成本，从而也很难得出合理的物业价格。
如何解决这一问题？李军建议，由于物业服务费用实行包干制，业主大会主要对物业服务企业的服务质量进行考核，并与企业在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构好由双方共同委托第三方机构，比如聘请市物业管理专委会、由物业专家和物管师组成的受主管部门监督的具有相应资质的人员组成物业成本监审联合小组，对项目进行成本标准核定综合成本价，审计费用由全体业主承担，这样一来审计的结论对物业投标单位、业主大会的双方都具有收费标准的指导和商量议定起到约束力。
焦点三：停车费如何收取？明细区域再定规则
按照政策规定，居住区内规划的、属全体业主拥有的露天停车场可以收费；临时或长期停放在开发商配建的地下停车库、停车楼，如果没有购买车位，就需要向开发商交费；而在上述区域以外，如果不是规划的露天停车位而是公共道路、绿地，物业公司或开发商是没有权利收取停车费的。
而目前，乐山部分小区内物业公司刻意混淆各种产权关系，在不该收费的区域乱收费。记者了解到，乐山一些小区的地下停车位高已经卖到20万元左右/个，但由于此前出租的指导价过低，开发商大部分都倾向于只卖不租，导致很多没有卖掉的车位出现闲置。与此同时，记者也注意到，某些业主为了停放车辆更为便利，就算在买了地下车位的情况下，往往也是选择占道停放，影响了小区的正常秩序。
李军表示，除地下车位外，地面停车区域的划定，必须是被委托的物业服务公司，由业主大会决议通过的公共地段才能被划定。同时，业主大会可以对公共车位的收费成本进行审核。而物业方面，对地面公共停车位必须担负起“引导停放、车辆秩序管理”的职责，以保障小区业主正常居住出行安全后秩序指挥出行秩序为前提。
价格放开并非“一放了之”
记者在采访过程中也注意到很多小区普遍存在以下几点问题：一是部分业主或因为物业相关专业认识不够，或此前从没有交过物业费，让他们自觉自愿与物业公司协商服务缴费，存在很大的观念障碍；二是一些小区入住率不高，业主委员会根本成立不起来、也无人牵头成立，没有业主委员会也就不具备业主自聘物业服务、与物业公司协商服务标准的基础条件，但地产开发商又不可能长久坚守，确实需要物业公司进驻；三是实力强、规模大的物业公司数量较少，通过有效的市场竞争形成物业服务价格的条件尚不成熟；四是一些中小开发商无视小区业主权利，认为自身开发的房子自身做主，物业公司和物业费标准自己指定或制定，业主实际上根本没有选择物业和商定标准的权力。
可见，放开物业服务收费政府审批管理比较容易，但要让这一政策在基层有效“落地生根”，就不能简单地一放了之，而是要有很艰巨的工作和配套措施来保障。首先，要为这一放开政策设置一个合理的过渡期，避免由于放开后无标准而出现的物业小区管理尤其是基层物业小区管理的混乱，收费标准趁机涨价等，终损害业主利益；其次，政府职能的基层部门街道办事处是业主大会的指导审批“业主委员会”的备案批准部门，更应加大宣传《四川省物业管理条例》等物业相关法规的职能效应，提升业主履行义务和权利监督的意识，既让他们知道入住小区缴纳物业费义务的必要性是实现物业价值大化的基本保证，又要让他们明白组建通过业主大会选举产生的“业委会”实行管理维护监督自身权益保护的作用和意义；后，培育和壮大物业服务公司的专业化水平，为充分的物业市场有序竞争创造供需值的条件、营造事后监管的程序作用。这是简政放权后必须要考虑和审视的问题。
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