[摘要] 2014年乐山楼市后4个月的成交量持续走高，总成交量达67.1万平方米，占全年成交量超过1/3。然而，纵观全国，步入“白银时代”的中国房地产市场在2014年似乎有点冷，成交量、价格、投资悉数下滑
2014年乐山楼市后4个月的成交量持续走高，总成交量达67.1万平方米，占全年成交量超过1/3。然而，纵观，步入“白银时代”的中国房地产市场在2014年似乎有点冷，成交量、价格、投资悉数下滑。在此背景下，行政性调控政策部分退出历史舞台，金融政策小范围松绑，而乐山楼市在央行降息、“认贷不认房”、公积金新政、“乐十条”、开发商优惠营销加码等助力之下，终算是完美收官。
2014年是房地产政策调整较大的一年，相信2015年会是楼市更加深度“转变”的一年。去年年底召开的“住房和城乡建设系统工作会”更加确定了政策“空挡”，在对2015年重点工作布局时，8年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。那么，政策松绑对大家的置业选择是否产生了影响？2015年是继续观望还是出手置业？对于乐山目前的房价水平持何看法？是看涨还是看跌乐山楼市？……2月2月至10日，本报邀请数百位网友参与“2015年乐山购房者意向网络问卷”在线调查，全新数据新鲜出炉！
焦点一 2015年房价看空者居多开发商“放价”，3000多元/平方米价格重现
来自调查层面的数据清晰地反映出，共有52%的受调查者对2015年乐山的房价走势表示“看空”；仅有22%的人认为房价还有“小幅上涨”的可能。面对市场价格的预期值，41%的人选择“4000元/平方米以下”。
市场直击：每到春节前，“80后”的置业顾问小何总会十分纠结。她告诉记者，自己是2010年楼市回暖的时候入行的，头两年每到年前总是客户盈门、忙得不可开交；可是这两年，随着市场的疲软，购房者们往往是越到这个节点越是徘徊不定。究其缘由，综合多位受访购房者的看法大致有三：1、岁末年初总是新政频出的节点，大家普遍会看看宏观市场的走向；2、依照往年情况，年前开发商们都会出台相应的优惠政策，购房者难免会多方比较；3、在对下一阶段房价走势普遍“看空”的情况下，大家都在等待心仪项目的进一步价格优惠。
或许是提前感知到了市场的“水温”，乐山部分开发商也是主动放下身段，早早打出了“低价大旗”。位于城北的乐山万达广场，2月8日推出项目住宅部分——万达华府。其3600元/平方米起的超低价格，无异于在乐山住宅市场引爆了一枚炸弹。而万达华府推出240套房源，当日即成交146套，也从数据上反映了市场的“买账”程度。与万达华府一水之隔，蓝湾半岛针对项目2期房源开出清盘特惠，建筑面积55平方米的套二低19.8万元/套，折算后价格也是3600元/平方米，并且为准现房销售。由此，也与本次调查中，绝大多数受访者将心理价位定格在“4000元/平方米”以下的结果不谋而合。而据记者初步摸底，下一阶段还将有数个项目会下探在售房源的价格区间。
焦点二城北区域“点赞者”多中央居住区潜力凸显
随着城镇化进程的加速以及“双百”区域中心城市的建设，各大区域“争抢人流”已经成为事实。而城北区域在本次调查中拔得头筹，也充分反映出市场的倾向程度。当然，各区域相差不大的数据，也印证着乐山城市建设的均衡有序发展。
市场直击：在记者看来，与其说2014年乐山万达广场的进驻为城北点燃了一把火，不如说是在乐山众多区域中，万达首先相中了城北。环比肖坝片区、城东片区的开发量和进驻开发商，城北片区可以说是百花齐放，各种特色、各种档次的楼盘齐聚于此，大大小小，满足着不同阶层的购房人群。片区可持续开发土地非常丰富，并且从通江路口一直延伸到乐山一中都有着很强的文化底蕴和很丰富的自然资源。这对片区未来的开发是非常有利的，开发项目都能找到很好的支撑点。房地产开发，讲究的就是“以点带面，以线带面”。比如说成都的光华大道、人南沿线。在城北，完全可以以滨江路、白燕路、龙游路来实现面的延展，以乐山一中为中心点实现进一步的区域辐射，这点在乐山其他区域是无法比拟的，可以预见，在未来城北片区有理由成为大的自然人文居住片区。
焦点三 60-120平方米段的两房、三房“吃香”刚需及改善型占比重
市场直击：来自中原地产（乐山）的数据统计显示，2014年1-9月份乐山楼市60平方米以下户型去化745套，60-69平方米户型去化1239套，70-79平方米户型去化2276套，80-89平方米去化3763套，90-99平方米去化620套，100-109平方米去化586套，110-119平方米去化728套，120平方米以上户型去化305套。从数据的显示来看，2014年1-9月份60-90平米以下户型去化7278套，而90-120平方米1934套。按照当时的市场情况，90平米以下户型为市场主流户型，在售项目中所占比例较大；其次，面积适中，购买者较容易接受，去化较快。
而在本次的市场调查中，“改善型住房需求”略大于“首套刚需”，“套三以上”房型比例也是有所放大。当然，用面积控制总价锁定客户，重视厨、卫、居室的空间分配则以客户需求为导向科学设计，这也是目前楼盘核心竞争力所在。
购房者们从来都是“说起房价不亲热”，但在讨论户型时，总是乐此不疲。作为目前乐山楼市、尤其是刚需市场的主力产品，60-120平方米段的套二或套三房源占到53%，比例与刚需、改善型需求的占比大致相当。
焦点四 2015年购房者置业需求犹在
应该说，从受调查者的置业打算可以看出，67%的人流露出了购房意向，也就证明市场需求依旧强大。然而，针对比例可观的“考虑人群”，开发商们似乎该动动脑筋如何转化这部分潜在的购买力。
市场直击：2月4日，央行时隔33个月再降准。地产“大佬”任志强随即发表言论，“今年1月的楼市情况并不太好，如果物价持续走低，有可能再一次降息，这对楼市是利好。”据他预测，今年房地产行业销售会逐渐回升，如果不增加货币政策量的话，房地产投资将增加5%左右。今年第二季度市场会开始走强，但要房价迅速上升，至少还需要9至12个月的时间。“估计到今年的第4季度后，房价就有可能从底部回升到正增长。2016年后，这个下行周期就能基本结束。”
而在走访过程中，记者也注意到目前乐山大部分楼盘依旧维持着不错的上店量，尤其以“返乡置业”与“年终效应”为主的两大人群，都流露出了相当的购房欲望。一旦市场环境到位，相信这一波人群将会转化为强劲的购买力。
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