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3·15楼市投诉:房屋十大维权问题解惑

成都商报  2015-03-12 09:37

[摘要] 交房通告是在合同约定时间提前7天告知业主,通过邮局挂号信(书面通知书)或者在报纸上公示。业主首先应该确定合同上是否约定了通知的方式,若无,要再次确认该开发商确实没有进行任何通知。

问题1

小区防盗差,怎么取证物管不作为?

黄先生:我所在的郫县红光镇上置雅宾利花园小区,物管不作为经常被盗,该怎么办?

律师解答:在物管公司的权利义务中,对安全防范是有责任的。具体的体现形式包括:门岗是否到位,访客登记记录是否完备,社区内是否有保安正常巡逻,社区内是否正常运转了监控摄像。如果这四点物业公司没有做到,那么业主家中被盗,物管公司是应该承担部门责任的。被盗业主可以通过报警后,请警察调出监控录像,检查门岗访客登记记录等方式进行取证,实现维权。

问题2

交房通知不到位怎么办?

涂先生:我在青白江西南城购买的商铺,合同约定2014年12月交房,至今未接到交房通知。

律师解答:交房通告是在合同约定时间提前7天告知业主,通过邮局挂号信(书面通知书)或者在报纸上公示。业主首先应该确定合同上是否约定了通知的方式,若无,要再次确认该开发商确实没有进行任何通知。如果两者皆无,开发商确实会因为没有尽到通知义务而构成交房,那么业主可选择和开发商协商谈判,无效则可提出法律诉讼。

问题3

产权证更名遇到麻烦

林先生:2009年按揭购买了剑南大道逸都国际小区房子,产权证写的我、爱人和孩子三人的名字。2011年爱人病故,2014年8月我想变更产权名字,银行让我把应还款余额全部存进银行三个月,理由是担心我自行办理房产抵押,这是否合理?

律师解答:若有亲人去世需变更产权名字,正常程序可做遗产继承公证书后到银行变更,但好是购房者已经拿到了产权证。因为产权证未办下来就更名,银行会担心其中有一个空窗期,为了规避风险,要求将全部余额存入银行三个月作为担保有一定的道理。若产权证等手续完备再向银行提出更名,银行已将产权证进行了债券担保,会相对更简单。

问题4

电机应急管道影响业主生活

王先生:我住在龙泉香水城,地下室一楼安装了应急发电机,但是管道都安在住户的外墙上,发电时燃烧排出的废气全部会进入业主家里。承建方表示由于设计时没有管道位置,所以只得借用小区外墙,如果要整改也只能打钢管借用每户人家的排烟道。

律师解答:对于商品房买卖中有针对业主的不利因素,开发商需要告知业主,主要包括项目土地在建工程抵押情况、小区内部和外围配电房(变电所)位置、垃圾场收集点等。王先生遇到的情况,如果开发商在销售时已经告知而他也接受了,就没有办法追究责任;若没有告知,可以要求开发商承担一定的赔偿责任或协商整改。还可以向相关部门投诉,鉴定开发商这样的施工设计是否符合规范,若是违反规定,则与开发商协商整改。

问题5

电梯频繁出状况,经常维修该找谁?

刘先生:我是崇州鹭岛之星业主,交房两年电梯频频出问题,外墙多处开裂,多次找到物管解决,至今没有彻底解决。

律师解答:首先要明确电梯产生问题的责任主体是开发商还是物业公司。如果是电梯的质量问题,开发商有责任承担维修、整改甚至更换;如果是物业公司维修、养护不当所致,则由物业公司承担责任。业主可以聘请有资质的专业机构对电梯进行鉴定,比如成都市建筑科学院、电梯协会等。

关于外墙开裂也是一样,应交由第三方建筑鉴定方出具建筑检验报告后,再与开发商协商或进行法律诉讼。

问题6

小区配电设施安全隐患多

谢先生:我住在犀浦公园榕郡,交房3年了,小区配电设备安全隐患严重。配电房位于地下室,如今地下冒水,屋顶漏水,所有主电缆线泡在水里达5个月,多次找到物业方,他们仅用胶布缠电缆、水桶接水,这样的配电房太危险了。

律师解答:公共配电设施问题需明确责任主体,是开发商的工程问题还是物业公司没有尽责。首先购房者应找到电力、公建方面的专业机构,比如电力工程研究所或供电局、电力公司进行专业鉴定,明确责任主体。然后可以到房管部门投诉,也可以采用起诉的法律解决途径。

问题7

销售人员有欺瞒怎么维权?

杨先生:我在锦江区某楼盘支付了2万定金准备购买一套商铺,后得知销售人员隐瞒了商铺中间有1.5米的隔墙,希望退钱,但售楼部一直拖着。

律师解答:如果杨先生希望通过法律手段来解决问题,首先需要举证,证明销售人员的确存在欺瞒行为,如果没有证据证明欺瞒行为的存在,定金是无法退还的。“定金”是当事人约定由一方向对方给付的,作为债券担保的一定数额货币,属于一种法律上的担保方式。如果给付定金一方不履行合同,无权要求另一方返还定金。若杨先生是支付的“订金”,则可以协商之后根据具体情况返还。关于订金,目前我国法律还没有明确规定,可视为“预付款”,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。

问题8

承诺两个车位咋变成了一个?

卢女士:我在龙泉东山国际买了J区英伦半岛一套房,去年10月收房时发现与开发商的承诺有较大出入。宣传册说每室配两个车位,但交房时只有一个车位,另外一个只能放自行车。还存在空鼓、漏水等问题。

律师解答:如果卢女士还留有开发商的宣传手册,可以以此为据找开发商协商,核实是否存在欺骗购房者的虚假宣传问题。而其提到的空鼓、漏水等质量问题,在不影响居住的情况下,开发商是有责任进行保修的。如果卢女士有其他主张,建议直接找律师详细咨询。

问题9

中介费交了就退不了?

王女士:通过中介出售了大石西路泰庄花园一套房子,交了中介费1万多,后来买房的不买了,但中介不退我中介费,如何处理?

律师解答:王女士这个案例存在两种情况,中介收取的居间费,如果已经存在成交并且签订了合同,那么就是买方违约,卖方只能找买方追究违约责任,而中介机构已经完成服务促成成交,有权收取这一居间费;如果没有促成成交并且没有签订买卖合同,中介方则需要退还中介费

问题10

买的房子未通过消防验收

赵先生:5年前在西部鞋都购买了80多平米房子并装修了,现在被告知没有通过消防验收,要在房内开20平米的消防通道

律师解答:消防验收有两种,一种是开发商交房时的消防验收,一种是商铺业主装修之后的消防验收。如果是开发商的消防验收没有通过,那么赵先生可以找开发商进行协商;如果是赵先生自己的装修消防验收没有通过,他就只有根据消防要求进行整改了。

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