[摘要] 可以预期，通过中央一系列综合性政策的合理引导，加上地方政府“因城制宜”政策的密切配合，中国的楼市调控政策将形成上下联动，发挥合力。如此一来，未来中国房地产市场的调控有望更加有的放矢，引导房地产行业实现从“黄金时代”向“白银时代”的稳步过渡。
近日，国家统计局公布的《2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，3月份中国的房地产市场出现回暖信号。其中，一线城市新建商品住宅价格由上月0.1%的降幅转为0.2%的上涨，而二手住宅环比价格则从上个月的持平转为上涨了0.3%；同时，二三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均虽下降，但降幅均比上月收窄。
这一数据公布的次日，央行发布降准公告，称自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。与过去降准多为0.5个百分点的幅度相比，本次调整力度较大。对于房地产这样的资金密集型行业而言，或起到积极作用。
楼市初现回暖迹象之时又逢利好政策，这一现象让不少开发商倍感欣慰。在日前举行的2015东坝区域发展论坛上，北京市房地产业协会秘书长陈志甚至作出大胆预测，“从目前的土地市场情况和未来区域定位等方面看，未来北京东坝区域内房价在十万块钱应该并不离谱”。
那么，开发商的预测能否成为现实呢？中国楼市是否能借助此次降准的利好效应，一扫去年以来的颓势呢？从此前多次货币政策出台后楼市的走势看来，上述预判恐怕过于乐观。
去年11月，央行时隔两年重启降息后，在开发商作出价格让步等配合下，刚需和改善型购房者率先出手，楼市明显企稳，A股市场的房地产股再现上涨，12月份楼市数据也出现回暖迹象。但进入2015年后，1月份房地产数据呈现“横盘整理”状态，2月份再度遇冷。应该说，降息政策短期内确实对楼市起到刺激作用，但长期效果并不明显。
无独有偶，2月份央行发布降准公告后，楼市表现也并未令人满意。大多数三四线城市，甚至包括一二线城市的住房销售情况基本上处于蛰伏状态。根据国家统计局公布的数据，2月份中国70个大中城市新建住宅销售价格同比下降5.7%，这是现行《住宅销售价格统计调查方案》自2011年1月份开始实施以来的大降幅。此外，2月份北京、上海、广州三个一线城市新建商品住宅价格环比降幅扩大。这就意味着，房价跌幅扩大之势已从三四线城市蔓延至二线城市，甚至进一步影响一线城市。
央行于2月28日再次宣布降息，同时北京住房公积金管理中心也下发通知，降低住房公积金存贷款利率。本轮降息政策出台后，随着市场对宽松政策的普遍预期及楼市享受到系列利好政策的叠加效应，市场表现有所好转。但是这一回暖信号究竟是昙花一现还是止跌企稳的转折尚未可知。
实际上，影响我国楼市的因素比较复杂，货币政策及其他限制性政策的放开固然对楼市回暖有积极影响，但并不是解决楼市症结的“万灵药”。即便3月份楼市数据让市场乐观情绪蔓延，但也只是出现回暖势头，整体下行趋势不改。可以说，在楼市库存居高不下的情况下，央行降息及地方政府“救市”只能解决燃眉之急，无法彻底改变房地产市场总体供大于求的状况。不难预测，当政策短期利好效应释放后，楼市依旧会显露疲态。在这种情况下，过高估计降息的政策效果，并不实际。如果部分地产商一听到“降准”，就认为房价将大涨，甚至捂房惜售，则过于一厢情愿。
因此，在房地产的趋势性下滑势头难以平复的大背景下，要缓解楼市下行压力，还需要多管齐下，形成政策合力。近期五部委推出的“3·30新政”即是一例。其中，国土资源部、住建部的政策从土地政策着手进行楼市调控，以求从根本上调节房地产行业的供求关系；而央行、住建部、银监会、财政部等部门出台的楼市新政，则从信贷、财税方面双管齐下提振改善型住房需求。
除了货币政策和财政政策等多方面发力外，各地方政府也应当根据“分类指导，因地施策”的原则，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。特别是目前，中国房地产市场分化明显，一二线城市与三四线城市的商品房供求格局和房价差异巨大。根据各地的供需情况因地施策的效果或将更加地明显。
可以预期，通过中央一系列综合性政策的合理引导，加上地方政府“因城制宜”政策的密切配合，中国的楼市调控政策将形成上下联动，发挥合力。如此一来，未来中国房地产市场的调控有望更加有的放矢，引导房地产行业实现从“黄金时代”向“白银时代”的稳步过渡。
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