[摘要] 分析认为，在央行降息等政策叠加刺激之下，楼市会出现一波入市行情，将加速去库存进程。
分析认为，在央行降息等政策叠加刺激之下，楼市会出现一波入市行情，将加速去库存进程。
5月11日起，金融机构人民币贷款和存款基准利率再度下调，至此，一年期贷款基准利率已降至5.1%。与此同时，个人住房公积金存贷款利率也做出相应调整，5年期以上住房公积金个人贷款利率为3.75%，达到历史低点。对于购房者而言，降息的到来，无疑意味着房贷负担的大幅降低，而政策窗口打开之后，银行的执行情况也成为密切关注的焦点。
那么，目前成都房贷利率情况如何?楼市“红五月”是否来临?金融投资报记者对此进行了走访。
基准利率成银行房贷主流
“新的利率调整后，每个月可以少还57元的贷款。”在得知公积金利率调整后，成都市民陈女士也对未来每月还款额进行了核算。据了解，陈女士准备在城北购买一套总价55万的房子，需要贷款约40万，期限为20年。按照等额本息的贷款方式还款，调整前，按照5.9%的基准利率，其每月月供为2842.70元，调整后基准利率降低至5.65%，则月供也随之降为2785.55元。陈女士可以节省的利息总额则为约1.4万元。
记者在成都多家银行了解到，降息后银行均对贷款基准利率均做出相应调整，同时银行也根据自身情况确定了具体的利率执行标准。
从记者了解到的情况来看，目前成都市场中对房贷利率给予优惠的是汇丰银行。其对首套房贷款50万以上的，给出了基准利率的92折，即5.20%的优惠利率，而其常见批出利率则为基准利率的92折，即5.37%。
总体看来，目前更为主流的则是基准利率5.65%，中国银行(4.57,0.130,2.93%)、工商银行(5.33,0.130,2.50%)、成都银行、民生银行(10.63,0.250,2.41%)、光大银行(5.41,0.190,3.64%)、邮储银行、招商银行(18.70,0.540,2.97%)皆在这一队列;中信银行(7.66,0.240,3.23%)略高，在基准利率的基础上上浮了3个百分点，为5.82%;此外，建设银行(6.67,0.180,2.77%)、农业银行(3.79,0.110,2.99%)、交通银行(6.89,0.170,2.53%)、渣打银行则为基准利率的1.05倍，5.93%。不过，银行信贷工作人员也坦言，在具体的操作中，批出的房贷利率会根据客户资质浮动。
公积金利率已为历史低
记者从成都市成都住房公积金管理中心官网获悉，目前申请个人住房公积金贷款已按照调整后的期限档次利率执行。其中，5年期(含)以下的贷款利率由3.50%下调至3.25%;5年期以上的贷款利率由4%下调至3.75%。
值得关注的是，多次降息后，公积金利率已经是历史低。而今年以来，成都也多次发布公积金松绑政策，如公积金首套房贷款可首付两成;连续缴满6个月就可以申请贷款;挂钩倍数改为30倍，高可贷50万;缴存余额在1.5万元以下但符合规定条件的借款申请人原则上均可贷到30万元等，这些对购房者，特别是刚需购房者的心理无疑都形成了显著影响。“现在如果我购买一套总价在62万以内的公积金合作楼盘房子，只需要缴纳约12万首付款，其余50万全部可以使用公积金贷款。按照3.75%的利率，月供为2964.44元，压力相对减轻了很多。”
房贷利率累计打“85折”
值得关注的是，从2014年11月22日时隔两年首度降息，到随后2015年3月1日再次降息，再到此次的降息，5年以上商业按揭贷款基准利率已由6.55%降至5.65%，共降了0.9个百分点，相当于贷款人获得了原有的基准利率85折优惠。这也意味着100万元商业按揭贷款，贷款期限20年，用等额本息还款法，总利息共可减少约12.51万元。
事实上，在“3·30新政”对二套房首付比例下限降至四成后，改善性住房需求就受到了较为明显的刺激，而此次的“5·11降息”则对刚需购房者的影响更为显著。在业内人士看来，由于降息可以为购房者带来直接利好，进一步减轻购房压力，由此或为处于高位运行中的楼市再次注入活力，将直接刺激部分需求积极入市，“红五月”可期。
就在4月，在政策利好及楼市回暖迹象下成都成交量大幅增长，整体市场走势开始向好，客户购房意愿升至半年来的小高点。大成都商品住宅成交291.3万平米，环比大幅增长109.3%，同比增长42.3%，其中主城区亦环比增长72.9%;主城区二手住宅成套套数同样环比大涨49.2%。
五一小长假期间，成都春季房交会令楼市回暖的气息更加鲜明。品牌房企集体爆发，绿地、保利、万科、蓝润、蓝光分别完成7.2亿、5.6亿、3.5亿、3.23亿、2.5亿的成交额，个别房企甚至提前完成了半年任务。成绩单的公布，也令成都楼市感受到了迟来的春风。
一线楼市房价步入上升通道
业内认为，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情，市场信心将进一步提升，但各个城市走势将进一步分化。其中，一线楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升;而15月以上的城市楼市则还有去库存压力。
成都显然位于前者队列。据中成房业数据，截至4月底，大成都住宅存量为2775.8万平米，合计约26.3万套。以近6月月均去化速度计算，库存去化需12个月左右。
另一方面，面对市场的利好频频，开发商在价格策略上的调整却发生了分歧，在部分主城区楼盘出现了不同程度价格上涨的同时，多数开发商却并未急于趁势涨价，反而对价格进行了一定的下调。从记者了解的情况来看，有近十个楼盘都推出了面积在50-85㎡的特价小户型，每平米降价幅度甚至高达1500元，利用政策优势“以价换量”的意愿显得十分强烈。
“开发商应调整并优化库存结构，积极去库存，尽快实现销售业绩回升。”在张宏伟看来，面对两次降准三次降息之后的跑量去库存的窗口期，房企更多的应积极调整推盘节奏，把控好增加上半年销售业绩在全年的比例。“目前楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，否则只能错过放量窗口期。”
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