[摘要] 随着“全面实施一对夫妇可以生育两个孩子”政策的出台，引发了全社会的热议。当人们在纠结着生还是不生时，房地产行业却比任何一个行业的反应都激烈，大家纷纷剖析全面放开二胎会对房地产市场带来怎样的影响。很多业内人士作出了“四房是刚需，五房成改需”的推断。
随着“全面实施一对夫妇可以生育两个孩子”政策的出台，引发了全社会的热议。当人们在纠结着生还是不生时，房地产行业却比任何一个行业的反应都激烈，大家纷纷剖析全面放开二胎会对房地产市场带来怎样的影响。很多业内人士作出了“四房是刚需，五房成改需”的推断。事实是否如此？二胎全面放开是否会开启房地产市场大户型时代？与此同时，更有“激进”的业内人士直言：“楼市将被‘二胎’拯救，不光是市场结构的变化，市场需求也将井喷。”一时间，由新政衍生的各种揣测层出不穷。
但是，哪些是实打实的影响、哪些又是妖魔化的“妄想”。本期，记者邀请到电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华以及乐山恒邦置业发展有限公司营销管理部部长谢富星，从趋势、模式以及发展的三维角度，立体观察“放开二胎”到底能带来多少“楼市红利”。
焦点一
未来楼市“大室所趋”？
核心观点：大中型房源有望受宠
记者：“二胎放开”的政策全面落地，是否会刺激楼市的新需求？如有，你觉得会主要集中在大户型房源上吗？为什么？
牛冠华：可以肯定，“二胎放开”会刺激楼市新需求的产生。因为楼市的基础去化量有个很大的占比是因为城市人口的增长。而城市人口增长影响因素主要有生育、迁移、城市化等。
“二胎放开”政策的实施，会令当下房产市场上热销的“准三房”陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，“准三房”总价比两房要高，但作为改善型产品，“准三房”却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买大三房或者四房。刚改和刚需产品的面积及功能分区、社区软硬配套等需要改变。另外，因为生育高峰期的到来，源也将是置业的热点区域。
谢富星：个人认为，“二胎放开”政策意为拉动刺激国内消费，保证中国经济增长与活力。随着家庭人口的增长，也会刺激住房需求的增长，从短时间看，大中型户型将成为政策直接影响对象（二胎家庭因考虑小孩照顾，三代同堂会成为二胎家庭正常现象，住房选择也会因居住数量变化而选择大中型户型），长时间看，此政策将增加人口数量，甚至影响几代人对房地产的需求。
焦点二
楼市格局会否转变？
核心观点：需求，决定市场
记者：有专家曾言，人口结构的调整势必会影响房地产开发的模式。对此，你怎么看？在接下来的一段时间，什么样的产品将更受欢迎呢？
牛冠华：随着生活方式、新科技、新理念的不断演变，开发模式也是要与时俱进的。我觉得主要有下面几个方面影响：1.影响住房需求结构的变化，改善型需求凸显，利好改善型项目；2.改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求；3.全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市新房增速下滑会起到一定作用。
家庭“普遍二孩”正常情况下应该有政策显现的滞后性，这个时间是由孩子成长发育的特点决定的，所以短期影响较小。长期来看，楼市大的变化就是三房变成刚需品。生了二胎，两房单位显然是不够住的。孩子尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要两代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，如果有老人，还需要老人一间，所以三房才是刚需产品，四房是刚改产品。
再则，楼市变化也体现在上。对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，各地的地位将更加不可动摇，及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要二孩的家长必须未雨绸缪。
谢富星：单就哪种产品会获益而言，我觉得很难界定。国情的发展不均，不同的地域和城市会有不同的效果。一线城市，生活成本较高，压力较大。加之高房价，大面积户型选择只会在中高消费群体的局部范围，暂时难以大面积被大众接受。而中小城市房价较低，老百姓购置物业“要么不买，要么一次到位”的心态比较盛行，故中小城市大面积段户型接受率将超过一线城市。短时间内，再次置业将是二胎政策的直接反应，二次置业客户对产品品质要求将明显提升，配套齐全、地段便捷舒适性社区将成为二次置业项目。
焦点三
楼市是否走向繁荣？
核心观点：短期会产生促进作用
记者：面对新政的出台，坊间也是揣测不断“房价会不会涨？”“楼市会不会井喷？”“市场去库存是否会加速？”等等问题涌现。对未来楼市的走向，你持怎样的观点呢？
牛冠华：对于楼市而言，二胎即将全面放开的消息自然是利好，应该有一定的促进作用，近段时间的楼市应该还是个温和市场。出现井喷的可能性不大，毕竟在国内经济整体下行的背景下，房地产市场发展难以一枝独秀。新时期下房企主动转型意识对自身发展极为重要，结合近年房地产大佬万科、恒大与万达等的表现，不难看出未来房企发展的两大重点方向：一方面，发力互联网金融，转型轻资产，加大影响力并试探网络融资的可能性；另一方面，加强服务品质尤其是售后服务方面，从而使得房企在同质化竞争中，以高素质的表现获胜。
日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。从这个意义上说，二胎政策的即将全面放开，对楼市来说犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。不管对房地产未来发展趋势的影响有多大，二胎政策的全面放开，必定会改变将来楼市发展格局，从当前已经实施的“单独”二孩政策便可看出，“大三房”或“小四房”已经逐渐成为年轻人更倾向购买的户型。
谢富星：新政的出台，必然会增加市场需求量，个人认为井喷现象短时间内不会出现，目前市场以去库存为主，政策将加速对库存的去化速度，开发公司的资金链会比较松动，但伴随着城市化进程、二胎政策再次置业等将成为楼市新一轮拉动的引擎，如城市土地供应及开发公司拿地不够积极，供应量如不能持续，那么房价的上涨及井喷现象可能出现。
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