[摘要] 自2014年11月下旬以来，国家发改委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格。其中，非保障性住房物业服务价格和住宅小区停车服务价格被列入“指导地方放开9项商品和服务价格”之列，该消息随即引起市民广泛关注。
自2014年11月下旬以来，国家发改委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格。其中，非保障性住房物业服务价格和住宅小区停车服务价格被列入“指导地方放开9项商品和服务价格”之列，该消息随即引起市民广泛关注。但是，由于乐山市中区此前执行的政府指导定价在2014年10月10日作废，这也造成了乐山的业主大会选聘服务企业物业费标准在今年都处在一个“真空期”。
不过，据记者了解到的新消息，由乐山市市中区发展和改革局、乐山市市中区住房和建设局联合签署的《关于乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准的通知》已在今年12月7日发布，并确定于2016年1月10日起正式执行。这也预示着乐山市中区物业服务费用将迎来全新的收费标准。
新标准正式出台明年1月10日起执行
据记者了解，为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合乐山市中区实际，通过成本监审、专家论证、召开座谈会、开展问卷调查、征求相关单位意见，并借鉴参考周边地市州政府所在地城区的收费标准，制定了《乐山市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准》。并报经乐山市中区政府同意，自2016年1月10日起开始执行。
记者注意到，新标准涉及的内容主要有如下几项：
1、乐山市中区物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干式计费方式的，实行政府指导价，其他物业的服务收费实行市场调节价。
2、给出了《乐山市市中区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准》以及明确乐山市市中区住宅物业服务等级的《乐山市住房和城乡规划建设局关于印发<乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准>的通知》（乐住建发〔2015〕34号）。
3、针对实行政府指导价的物业服务收费，应根据不同物业项目的服务范围、服务内容、服务质量、设施设备条件，按照对应的普通住宅物业服务等级标准、在公布的政府指导价基准价和浮动幅度内，约定收费标准。
4、同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。同时，物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记的建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中载明的建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。
5、物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求，在物业管理区域内的显著位置，公布物业服务相关收费标准和物业服务相关等级标准。物业服务企业构成价格违法行为的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
专家解读：三大变化将改变乐山物业收费模式
对于即将执行的乐山市中区物业收费新标准，乐山市物业管理专委会常务副主任李军表示，根据新的《关于乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准的通知》以及同步印发的《乐山市住房和城乡规划建设局关于印发<乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准>的通知》（乐住建发〔2015〕34号），可以看到新标准的变化主要有三点不约定在《关于乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准的通知》中：1、垃圾清运费；2、装饰装修管理费；3、物业收费由原来的分层分段，变为按服务等级的不同统一收费。
“首先来看前两条，装饰装修产生的建筑垃圾依据建设部110号文《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条确定由业主自行清运，不过业主也可以按协议约定委托给物业方代为清运；而装饰装修管理费的收取（临时业主规约）中约定，也将由物业方根据投入管理成本来合理制定的装饰装修管理费收取标准与业主在协议中约定处理。在一定程度上，增加了执行过程中的灵活性。”李军说道：“再则，作为变化大的一条，新标准规定，乐山市中区物业收费将全面变更为‘不分楼层、只认等级，同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的、物业服务收费应当执行同一价格标准’的统一收费模式。”他告诉记者，根椐建设部130号文《前期物业管理招标投标管理暂行办法》由建设单位作为招标单位按照项目投标方案中进行合理的配置要求和不少于三家的物业服务企业应当按照投标项目的配置要求投标报价，中标企业并在前期物业服务合同或保障性住房物业服务合同备案中约定。而针对实行市场调节价的物业服务收费，由项目不少于三分之二以上业主在业主大会提议形成服务要求和价格标准决议后由执行机构（业主委员会）与被选聘的物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准。
记者注意到，按照新的物业收费标准，一级小区有电梯的基准价为1.6元/平方米·月、无电梯为1.2元/平方米·月；二级小区有电梯的基准价为1.3元/平方米·月、无电梯为0.9元/平方米·月；三级小区有电梯的基准价为1元/平方米·月、无电梯为0.65元/平方米·月；四级小区（无电梯）为0.45元/平方米·月。同时，新标准还在基准价的基础上，增设了浮动机制，规定上下浮动不超过30%。但是，二次供水、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的，其设施设备运行与维护费不包含在上述标准中。
李军分析，针对目前乐山前期物业费用上涨预期已经形成的客观情况，明年乐山物业收费上涨的可能性应该说很大。
市场调查：乐山物业费上涨预期已经形成
那么，对于李军所预测的“明年乐山物业收费将上涨”是否“靠谱”呢？
近几天，记者对乐山楼市进行了走访调查。据了解，目前乐山主流的在售楼盘中，蓝山湾住宅物业费用为2.2元/平方米·月、乐山万达广场为1.9元/平方米·月、万华国际为1.8元/平方米·月、时代青江为1.8/平方米·月、滟澜洲为1.7元/平方米·月、邦泰国际社区为2元/平方米·月。可以看到，这些小区的物业收费标准都符合新标准的一级收费档次。这也从侧面印证了“乐山前期物业费用上涨预期已经形成的客观情况”的判断。
但是，记者也了解到，部分项目在前两年也针对业主的物业收费进行了相关减免。比如，蓝山湾的销售负责人纪念就告诉记者，虽然小区住宅物业收费定为2.2元/平方米·月，但是前两年却执行9折优惠；无独有偶，乐山万达广场相关工作人员也表示，该项目前两年的物业费用也按1.7元/平方米·月的优惠执行。
对此，李军表示，一方面由于人工费用与设施设备维护费用的逐年上涨，小区业主如果想要享受更好的服务，物业费用的提升在所难免；但另一方面，尽管物业费用上涨预期已经形成，但是终的收费档次也有着十分严格的要求。届时，业主委员会、开发商、社区、主管部门、已履行义务的业主、第三方机构等都可以对物业服务档次进行监督。
“以前是‘价格套标准’，现在是‘标准套价格’，新标准执行后更不会给某些小区‘乱涨价’的行为开绿灯。”李军说道。
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