[摘要] 编者按：棚户区改造是城区最大的民生工程。乐山中心城区棚改始终坚持“政府主导，改善民生”的工作取向，从摸底调查、宣传发动、协议签订……基层干部“5+2”、“白+黑”，市级新闻媒体正面导向，到棚户区居民踊跃参与，一路走来，棚改平稳推进，进入攻坚阶段。本报今日集中刊发专访文章，解答棚户区居民普遍关心的问题。
政策释疑>>>
尊重民意 严格政策
——专访乐山市棚改办拆迁安置指导部副部长袁俊
棚改政策性强，市委、市政府创造性实施“模拟拆迁”，充分尊重民意，但绝不是让个别住户“漫天要价”，必须严格执行棚改政策。记者就相关问题并就具体案例专访了乐山市棚改办拆迁安置指导部副部长袁俊。
个别开发商擅自与棚改户签订的“协议”或者口头承诺，一律无效
记者：有些棚改住户要求过高，并希望同房地产开发商谈拆迁补偿，指望得到更大的好处，你怎么看这个问题？
袁俊：部分棚户区住户想同开发商谈，主要是希望有高于1:1的补偿安置，这肯定是不可能的。
首先，我国就城市房屋拆迁从来没有出台过被拆迁房屋与安置房屋按1:2、1:3这样超出1:1的政策，《四川省城市房屋拆迁管理条例》明确规定，还房面积以被拆迁房屋产权证记载面积为准，就是通常所说1:1还房安置。前几年，个别开发商在个别项目上违反《条例》，有过1:1.5、1:2的安置，这是违规行为。为什么个别开发商能在个别项目上超《条例》规定进行补偿安置，一是因为他们选择的都是肯定能赚钱的项目，二是不承担城市基础市政设施配套建设。例如演武街、里仁街、横穿街的破旧危房片区，因为无利可图长期以来没有一家开发商对该片区域实施房地产开发。而由政府主导的棚改项目，不仅制定了一系列优惠政策，对不能赢利的项目实施改造，还配套规划并建设管网、学校、医院、农贸市场、商场、社区办公用房以及公交投入等。
第二，省政府已经明确规定，以后土地不准搞毛地拍卖。这就意味着开发商根本不可能有权利和机会同住户面对面谈拆迁补偿安置，房地产公司和房屋拆迁公司从事城市房屋拆迁将成为历史。市委、市政府也明确规定任何开发商不能介入棚改拆迁，需由政府统一实施，即使项目没改成，也不允许开发商介入。部分住户寄希望于同开发商谈，想得到更大好处，既不合法规，也根本没有这样的机会。
第三，中心城区棚改项目启动前后，的确有个别房地产开发公司违规介入棚改，或擅自与棚改户签订了“开发协议”，或口头承诺超过棚改政策的补偿安置，此类签订的“协议”或者口头承诺，都是无效的。因为，这些公司在签订“协议”或者口头承诺时，并没有依法取得土地使用权，没有依法取得建设项目选址意见书，没有依法办理房屋拆迁许可证。比如，某公司违规介入的啤酒厂项目和某公司违规介入的牌坊巷项目签订的“协议”是无效的，也不受法律保护。特别要强调一点，违规介入的开发公司若前期所发放的“过渡费”、“搬家费”等款项，由违规介入的开发公司自己负责，政府不负责为其清收。
还房分户分门别类处理
记者：有些棚户区住户因为房屋户型大，能取得多套还房的，咋优惠？
袁俊：这类情况是有的，大家都比较关心。当政府提供的安置还房户型面积不能满足被拆迁房屋面积时，住户可以选择第二套安置住房，过渡费、搬家费按被拆迁房屋总面积计算，优惠政策只享受计算一次，不能两套都享受，但两套房的水、电、气、光纤、通讯安装费和5年的物管费由政府买单，住户不用出一分钱。比如一住户的现有房屋是200平方米，加上奖励的面积，他的还房面积应是230平方米，若我们能提供的还房户型面积是120平方米，那么这位住户就可以安置两套住房且不用缴纳水、电、气、光纤、通讯安装费和5年物管费。但若不是因为政府提供的安置房户型面积问题造成的分户，则只能一套住房享受免水、电、气、光纤、通讯安装费的优惠政策。
自搭自建房补偿只能是自建且自住
记者：自搭自建房如何认定，如何处置或补偿？
袁俊：在中心城区的棚改政策中，对于自搭自建房屋进行安置或进行补偿是有明确的前置条件的，即自建且自住的房屋。自搭自建的房屋，必须是为了满足家庭必要居住需求而搭建，且长期实际用于居住的部分。如果是用于堆放杂物、饲养宠物等自搭自建的房屋则不予认定为安置房屋，实施安置，对其只作补偿。需要强调的是，自搭自建部分符合认定前置条件的，也并不是全部都要予以认定为安置房屋。在认定被拆迁房屋面积时，将原被拆迁房屋证载面积和自建且自住的房屋面积总和以后，按被拆迁户实际居住人口每人17平方米计算，如总面积没有超过每人17平方米标准，则直接计入被拆迁房屋面积进行还房安置。如总面积超过每人17平方米标准，则超过部分以每平方米650元进行补偿，不计入被拆迁房屋面积也不进行还房安置。比如，住户原居住房屋证载面积为20平方米，家里实际有3口人居住，搭建了30平方米用于满足必要居住需求。原被拆迁房屋证载面积和自建且自住的房屋面积总和是50平方米。按照每人17平方米计算，应是51平方米，这种情况下，原被拆迁房屋证载面积和自建且自住的房屋面积都在标准之内，则全部作为被拆迁房屋面积参与棚改。如果这户人家里实际居住人口为2人，按照每人17平方米计算，应是34平方米。那么，除了证载面积安置还房，其自己搭建部分只能有14平方米计入被拆迁房屋面积进行安置还房，另外16平方米则按照每平方米650元给予补偿。
对于营业用房的拆迁补偿安置，房产证上载明为营业用房的，或者住户到土地、规划部门办理了住房改为营业用房变更手续，则予以认可并安置。此外，对于没有办理手续的住改非的房屋，只要连续经营2年以上，有工商营业执照和税务登记证的，历史上形成的，则认定其85%为营业用房，另外15%为住房。对于自搭自建用于营业的，则只作补偿。
对于租住直管公房的住户，如果有依附在直管公房基础上的自建且自住的房屋，在棚改过程中，可以对自建且自住部分按照每平方米650元给予补偿，或者将其纳入公房管理。
再次强调，自搭自建且自住的房屋，符合相关规定才可以认定面积实施安置还房。比如，区农机局、党校有一幢楼，其屋顶搭建的隔层是用于遮雨、防漏、隔热，并非用于居住，且层高不足2.2米，所以，对其不实施安置还房。
高层还房环境更优，电梯运营等相关费用专题研究解决
记者：采访中，记者了解到，有些棚改户担心居住成本过高，不愿意住高层。如何协调棚改户对多层和高层的选择？
袁俊：棚改安置还房是多层建筑安置还是高层建筑安置，要以规委会审核通过的规划建设方案为准。
通过调研了解到，住户在选择高层住宅安置还是多层住宅安置这一问题上的犹豫，最主要是担心高层建筑物业服务费和电梯运营电费以及将来的电梯维修、设备更换的成本问题，以及公摊面积的问题。事实上，高层建筑住房和多层建筑住房的物业服务费用是相同的，不同在于，高层建筑多了电梯运营电费这项成本。棚改还房的电梯运营电费问题，可以通过专题研究，出台相应优惠政策来加以解决。至于电梯的维修和设备更换，无论多层还是高层住宅安置，每一户人都会交纳住房维修基金，由政府在维修基金中统一列支解决。关于公摊面积，棚改政策已明确规定，棚改还房公摊面积控制在15%以内。
其实，棚改住户应该认识到，高层建筑是世界性的趋势，同样区域修建同样套数的住房，高层建筑的配套、环境优于多层建筑。从市场价值来看，高层建筑住房也要高于多层建筑住房。综合算一算账，住户选择高层建筑安置还房会更加划算。
商铺还房，按照规划“大致相当”安置
记者：棚改推进中，有些棚改户特别是经营性房屋业主提出要先看还房规划设计，但是规划设计方案的出炉又有程序要求。
袁俊：商铺还房，就地安置是基本原则，确保所还商铺的区位没有变化，按照其原有商铺 “大致相当”的位置进行还房。为什么要说“大致相当”？因为我们修建的还房将采取新的更科学的规划，规划后的房屋布置会发生变化，不可能化地按照住户原来的位置还房。举个例子，住户原有房屋与街边一棵大树仅仅有2米距离，规划中“退街”后，要留出4米，住户就不能够要求自己的房子还是与树保持2米距离，这不符合实际。
同时，为了对住户负责，为了让设计更合理，为了让住宅还房的户型、面积更好地满足住户的需求，需要在住户签订了模拟拆迁协议以后，对整个区域内的住户在协议中选定的还房面积和户型情况进行统计，规划部门再根据住房需求有针对性地进行规划设计。这样，可以避免造成某种户型供大于求、某种户型供不应求的现象。
规划设计初稿完成后，还要按照程序报批。在报规委会审批之前，初设方案需交专家讨论后，再将向棚改居民进行公示，征求住户的意见。规划部门根据住户合理的建议，对设计方案作进一步的完善，然后再报规委会审批。规划设计方案一旦经规委会审批通过，就不得更改。
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